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FUNDAMENTOS DERECHO CIVIL PATRIMONIAL. LECCIÓN 4, RÉGIMEN TRANSITORIO ARRENDAMIE |
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 FUNDAMENTOS DERECHO CIVIL PATRIMONIAL.
PRIMER CURSO RR. LL. GRUPO DE TARDE.
LECCIÓN 4, RÉGIMEN TRANSITORIO ARRENDAMIENTOS URBANOS.
Pulsando "leer más" encontrarás el contenido de este apartado de la lección 4.
FUNDAMENTOS DERECHO CIVIL PATRIMONIAL.
PRIMER CURSO RR. LL. GRUPO DE TARDE.
RÉGIMEN TRANSITORIO, NORMATIVA APLICABLE Y DURACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CELEBRADOS con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU de 1994.
A) Contratos de arrendamiento celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994 (Disposición Transitoria Primera).
El Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 de abril sobre medidas de política económica, supuso la modificación del art. 57 de la LAU de 1964 que imponía la prórroga obligatoria del contrato para el arrendador, estableciendo a partir de su entrada en vigor el 9 de mayo de 1985, un régimen diametralmente opuesto al existente hasta entonces, al decretar que la duración de los contratos sería la que libremente pactaran las partes, sin obligación por tanto de prórroga.
Por ello es de suponer que actualmente deben haber pocos contratos de arrendamiento de vivienda o local de negocio concertados en tal lapso de tiempo, pues los que aun estén en vigor al día de hoy, debieron concertarse con una duración de más de doce años.
En cualquier caso, los contratos de arrendamiento que aún hoy día subsistan, continuarán rigiéndose en cuanto a su duración por lo dispuesto en el art. 9º del Real Decreto Ley 2/1985, sin aplicación de la prórroga forzosa, si bien en el resto de los derechos y obligaciones de las partes, se regirán por la LAU de 1964, con una particularidad, y es que en el caso de arrendamientos de viviendas, les serán de aplicación determinados avances sociales que se contienen en la LAU de 1994, y en concreto serán aplicables los arts. 12, 15 y 24 relativos, respectivamente, a los derechos del cónyuge o pareja de hecho del arrendatario en supuestos de vencimiento del contrato y desistimiento, derechos del cónyuge no arrendatario al que se le atribuye la vivienda en los supuestos de nulidad, separación y divorcio, y el derecho del arrendatario con minusvalías a realizar obras en la vivienda arrendada. Además, no se les aplicará el art. 24.1 de la LAU de 1964 relativo a la subrogación de los derechos del arrendatario a su cónyuge, ascendientes, descendientes o hermanos, salvo supuestos de adjudicación judicial al cónyuge en procesos matrimoniales, limitándose también el derecho de tanteo y retracto en los supuestos de división de la cosa común.
Quiere ello decir que a tales contratos les son de aplicación las causas de resolución contractual previstas en el art. 114 de la LAU de 1964, es decir:
1ª) La falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan.
2ª) El haberse subarrendado la vivienda o el local de negocio de modo distinto al previsto en la Ley.
3ª) Cuando en el supuesto de huéspedes o en los subarriendos parciales de vivienda, aunque se hubieren celebrado éstos con autorización expresa y escrita del arrendador, se perciba por el subarrendador rentas superiores a las que autoriza la ley.
4ª) En el supuesto de subarriendo o cesión por el subarrendatario en determinadas circunstancias.
5ª) La cesión de vivienda o el traspaso de local de negocio realizado de modo distinto del autorizado en la Ley.
6ª) La transformación de la vivienda en local de negocio, o viceversa, o el incumplimiento por el adquirente en traspaso de la obligación de permanecer en el local , sin traspasarlo, el plazo mínimo de un año y destinarlo durante ese tiempo al menos a un negocio de la misma clase que el que venía ejerciendo el arrendatario.
7ª) Cuando el inquilino o arrendatario, o quienes con él convivan, causen dolosamente daños en la finca, o cuando lleven a cabo, sin el consentimiento del arrendador, obras.
8ª) Cuando en el interior de la vivienda o local de negocio tengan lugar actividades que de modo notorio resulten inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres.
9ª) La expropiación forzosa del inmueble, dispuesta por autoridad competente, según resolución que no dé lugar a ulterior recurso.
10ª) La declaración de ruina de la finca, acordada por resolución que no dé lugar a recurso y en expediente contradictorio tramitado ante la autoridad municipal, en el cual hubieren sido citados al tiempo de su iniciación todos los inquilinos y arrendatarios.
11ª) Por no cumplirse los requisitos o no reunirse las circunstancias exigidas para la prórroga forzosa del contrato o por concurrir alguna de las causas de denegación de la misma señaladas en la LAU de 1964.
12ª) En los casos de extinción de usufructo, cuando el titular dominical pruebe que las condiciones pactadas para el arrendamiento por el usufructuario anterior fueron notoriamente gravosas para la propiedad.
Más probable es que en la práctica nos encontremos con contratos de arrendamiento concertados en el lapso de tiempo antes referido, esto es entre el Decreto de 1985 y la LAU de 1994, en los que haya vencido su plazo de vigencia libremente pactada y, por desidia o conveniencia de ambas partes, no se haya concertado un nuevo contrato. En estos casos se producen consecuencias jurídicas importantes para las partes y que debemos conocer, distinguiendo:
a) En el caso de viviendas: Al vencer el contrato se nos produciría una situación de tácita reconducción según se prevé en el art. 1.566 del Código Civil, pero considerándose que la renovación lo será por un plazo de tres años, y al contrato les serán de aplicación las normas de la LAU de 1994 para arrendamientos de viviendas. Si el plazo de tres años ya transcurrió, la tácita reconducción lo será por el plazo previsto en el art. 1.581 del Código Civil.
b) En el caso de locales de negocio: Se produce al vencer el contrato la situación de tácita reconducción estricta prevista en el art. 1.566 del C.C. y por tanto por la duración prevista en el antes referido art. 1581, rigiéndose ya el contrato renovado por las normas que la nueva LAU establece para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, siéndole por tanto aplicable el régimen normativo recogido en el art. 4.3º y en su consecuencia primando la voluntad de las partes expresada en el contrato, en su defecto las escuetas normas que el título 3º de la LAU establece para estos contratos, entre ellas la indemnización al arrendatario por el transcurso del término convencional y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.
En estos supuestos, las causas de resolución serán, para las viviendas, las contenidas en el art. 27 de la LAU de 1994, esto es, la genérica que tiene la parte cumplidora frente a la incumplidora por aplicación el art. 1.124 del C.C., y además las específicas de las que dispone el arrendador:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando por ser cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.
Y las que dispone el arrendatario:
a) La no realización por el arrendador de las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda.
b) La perturbación que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
Y para los locales de negocio, recordemos que la situación que estamos analizando es la de contratos nacidos al amparo de la legislación anterior, le serían de aplicación las causas de resolución previstas para los arrendamientos para uso distinto de vivienda y por tanto, las previstas en el propio contrato y, en su defecto, la falta de pago de la renta o de la fianza, la realización de actividades molestas, la cesión o subarriendo que, estando autorizado, se realice de forma distinta a la pactada o a la establecida en la Ley y cualquier otro incumplimiento contractual de obligaciones esenciales por la aplicación supletoria del art. 1.124 del C.C.
B) Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 (Disposición Transitoria Segunda).
Estos contratos que subsistan en la actualidad, continúan rigiéndose por las normas previstas en la LAU de 1964, salvo los avances sociales introducidos por la LAU de 1994 a los que antes nos referimos para los contratos concertados al amparo del Decreto de 1985, y que suponen la aplicación de los arts. 12, 15 y 24 de la LAU de 1994, sin que, como en el caso anterior, le sea aplicable el art. 24.1 de la LAU de 1964.
Con base en lo anterior, le es de aplicación el régimen de prórroga forzosa previsto en el art. 57 de la LAU de 1964, aun cuando se introducen modificaciones en el tema de la extinción del contrato y en el de la subrogación en la posición del arrendatario. Así, estos contratos de arrendamiento subsistirán en situación de prórroga forzosa hasta el fallecimiento del arrendatario, salvo posibilidad de subrogación conforme a las condiciones siguientes.
En estos contratos, la subrogación sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge o pareja de hecho del arrendatario no separado legalmente o de hecho; en defecto de cónyuge o persona que conviviera con él en análoga relación, la subrogación tendría lugar a favor de los hijos que conviviesen con el arrendatario durante los dos años anteriores a su fallecimiento y, en defecto de los anteriores, se podrían subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con 3 años como mínimo de antelación a la fecha de su fallecimiento.
Al fallecimiento de cualquiera de los anteriores subrogados, el contrato se extinguirá, salvo en los casos en que el subrogado fuese un hijo del arrendatario, en cuyo supuesto el contrato se extinguiría a los dos años de la subrogación o cuando el hijo alcanzase la edad de 25 años, si ésta fuese posterior; no obstante la ley establece una excepción a tal sistema y es el caso del hijo del arrendatario afectado por una minusvalía igual o superior al 65%, en cuyo caso el arrendamiento se extinguiría al fallecimiento del hijo subrogado y afectado por tal anomalía.
Es preciso advertir no obstante que, en los supuestos en los que conforme a las disposiciones de la LAU de 1964 ya hubiese existido una única subrogación anterior a la entrada en vigor de la actual LAU, al fallecimiento del que venía siendo arrendatario sólo podrán subrogarse las mismas personas y con iguales condiciones que las antes referidas, excepción hecha de los ascendientes, extinguiéndose el contrato al fallecimiento del subrogado, con la misma excepción antes referida para el supuesto de que este fuese un hijo del arrendatario. Por el contrario al fallecimiento de la persona que por disposición del art. 59 de la LAU ocupase la vivienda por virtud de segunda subrogación, no se podrán realizar ulteriores subrogaciones.
En ningún caso los beneficiarios de una subrogación podrán renunciarla a favor de otro de distinto grado de prelación Hay que tener además en cuenta que, escondido dentro del apartado de la actualización de la renta prevista para estos arrendamientos, existe una norma que afecta a la duración, y es que si el inquilino opta por oponerse sin más a la actualización de la renta, cosa que puede hacer, entonces y sólo entonces, el arrendamiento quedará extinguido en un plazo de ocho años a contar del requerimiento fehaciente que el arrendador debió efectuarle para actualizar la renta, extinguiéndose en dicho plazo aun cuando se produzca una subrogación.
Por otro lado, se establecen en estos contratos determinados derechos para el arrendador:
1.- En el Impuesto sobre el Patrimonio, el valor del inmueble arrendado se determinará por capitalización al 4 por 100 de la renta devengada, siempre que el resultado sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas de valoración de bienes inmuebles previstas en la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio.
2.- Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del IBI que corresponda al inmueble arrendado.
3.- Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, salvo pacto expreso conforme al cual tales gastos resultarían del arrendador.
4.- Podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros.
5.- Para estos contratos se establece un sistema de actualización de rentas.
Conforme al apartado 11 de la Disposición Transitoria segunda, podrán ser actualizadas las rentas de los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985, previo requerimiento fehaciente del arrendador al inquilino, que puede realizar desde la fecha en la que se cumpla una anualidad de vigencia del contrato a contar desde la entrada en vigor de la Ley.
Conforme a la regla 1ª, del apartado 11, se deduce que el esquema de actualización consiste en aplicar a la renta inicialmente pactada los incrementos que resulten de aplicar el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo. Y para la determinación del incremento procedente, ha de tenerse en cuenta la proporción existente entre el índice de precios al consumo del mes anterior a la fecha del contrato y del mes precedente a aquél en que se lleve a cabo cada actualización.
Para los arrendamientos de viviendas llamadas suntuarias a que se refiere el artículo 6.2 de la Ley de 1964, que se hubieren celebrado antes del 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la revalorizada a la que se refiere el artículo 96 de la Ley de 1964, hallase o no exigida la revalorización y como índice correspondiente a la fecha del contrato el mes de junio de 1964. Para los arrendamientos de las demás viviendas celebrados antes del 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la que viniere percibiendo el arrendador en julio de 1954 y como índice correspondiente a la fecha del contrato el mes de marzo de 1954, conforme a lo que establece la misma regla 1ª.
El cálculo de la renta actualizada resultaría de multiplicar la renta base por el índice actual, y dividir el resultado por el índice correspondiente a la fecha del arrendamiento (teniendo en cuenta lo anteriormente indicado en cuanto a la referencia de esos índices).
Esta actualización no se produce de una manera automática, sino que requiere un previo requerimiento del arrendador, dice la Ley, un requerimiento fehaciente en la fecha en la que se cumpla una anualidad de vigencia del contrato. Puede existir una comunicación fehaciente del inquilino al arrendador, oponiéndose a la actualización.
Conforme a la regla 5ª, cuando la renta actualizada calculada conforme a la Regla general fuera superior a la que resulta de aplicar el sistema de porcentajes sobre el valor catastral previsto en este regla quinta, se aplicará a aquella. Y la actualización de la regla quinta consiste en aplicar al valor catastral de la finca arrendada vigente en 1994 un porcentaje de incremento de un 12 por ciento de un 24, según que el valor catastral hubiese sido revisado antes o después de 1989. Para las fincas situadas en el País Vasco, se aplicará sobre el valor catastral el porcentaje del 24 por 100; para las situadas en Navarra, se aplicará el 12 por 100. Esto a efectos prácticos puede traer graves problemas de aplicación, ya que en los recibos del Impuesto de bienes inmuebles no se indica la fecha de revisión catastral, por lo que habrá que acudir al Organismo competente para saberla, como se ha indicado por parte de la doctrina.
La regla 6ª de esta disposición transitoria segunda 11 establece la posibilidad de oponerse el inquilino a la actualización de la renta, comunicándoselo fehacientemente al arrendatario en el plazo de treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento. La norma establece que si el inquilino ejercita la opción de no actualizar la renta, los contratos quedarán extinguidos en un plazo de ocho años aun cuando haya una subrogación, y se contará dicho plazo a partir de la fecha del requerimiento fehaciente del arrendador. En tal supuesto, el inquilino abonará durante los ocho años la renta que viniese pagando hasta dicho momento, incrementada con las cantidades asimiladas a ella, y que sólo podrá actualizarse anualmente con la variación experimentada por el Índice General Nacional de precios al consumo en los doce meses anteriores a la fecha de cada actualización.
La regla 7ª establece un supuesto de excepción a esa actualización de la renta en los casos en que la capacidad económica del arrendatario y de su familia, no supere unos porcentajes que la Ley establece, cuando la suma de los ingresos totales, que perciba el arrendatario, y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada, es decir, los obtenidos durante el ejercicio impositivo anterior a aquél en que se promueva por el arrendador la actualización de la renta, no supere dos veces y media el salario mínimo interprofesional, si viven en la misma una o dos personas; en tres veces, si conviven tres o cuatro personas, y en tres veces y media si son más de cuatro los ocupantes de la vivienda.
La Ley establece la presunción de que si no se acredita por el arrendatario los ingresos percibidos se presume que sí procede la actualización pretendida.
En cuanto a la regla 8ª se centra en los supuestos en que no proceda la actualización; en estos casos, la renta que viniese abonando el inquilino, con el incremento de las cantidades asimiladas a ella (coste de servicios, obras), podrá actualizarse anualmente, a tenor de la variación experimentada por el Índice General de Precios al Consumo, en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.
La regla 9ª prevé que cuando tenga lugar la actualización de la renta, ésta no se realizará de un modo completo desde la primera vez, sino de una forma escalonada. Ello es debido a que se quiere evitar causar un grave perjuicio económico al arrendatario, suavizándolo al hacerlo paulatinamente.
Esto se realiza en un periodo de diez o de cinco años, según que los ingresos excedan o no en cinco veces y media el salario mínimo interprofesional. En el supuesto de que no excedan, los porcentajes exigibles irán aumentando desde el primer año en un 10 por ciento, el segundo en un 20 por ciento, y así sucesivamente, hasta llegar al cien por cien. Cuando la suma sea igual o superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, además de ser el periodo de actualización en un plazo de cinco años, los porcentajes exigibles serán el doble de los citados.
Por último, la regla 10ª establece que estas normas de actualización sustituyen a todo lo dispuesto en la Ley de 1964, artículo 100, números 1 y 4.
C) Contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 (Disposición Transitoria Tercera).
Continuarán rigiéndose por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de la misma, entre las que se encuentran las relativas a la extinción y subrogación, prevista en el apartado B.
Una de estas modificaciones contenidas en este apartado B es la señalada en con el número 3 cuando señala que "Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local". A priori, con independencia de la desafortunada confección de este farragoso régimen normativo transitorio, cabe señalar que esta norma, a diferencia de la Disposición Transitoria Segunda, dedicada a las viviendas, en la que no solo introduce un nuevo régimen subrogatorio, sino la forma de hacerlo efectivo, no fija las reglas especiales de procedimiento, ni los efectos que resultan de la falta de notificación en un plazo determinado, tanto por jubilación como por fallecimiento del arrendatario.
Todo ello ha dado lugar a un interesante debate doctrinal sobre las consecuencias que su omisión conlleva, que va desde quienes consideran que, al no remitirse la D.T. 3ª. B a ninguna norma específica concreta, esta se produce automáticamente, por lo que no es preciso ejercitarla ni se impone la notificación, hasta quienes entienden que es de aplicación analógica, bien el plazo de 90 días del artículo 58.2 de la Ley de 1964 o el del 16.3 de la Ley de 1994 (según el apartado 9 de la DT 2ª Ley de 1994); bien el de dos meses, al producirse la subrogación bajo la vigencia de la nueva Ley, aplicando por analogía lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de 1994, o el de un mes, según el artículo 32.4; o de quienes consideran que la omisión iría contra el principio de la buena fe del artículo 1256 del CC , en relación con los artículos 114.11 de la Ley de 1964 y 35 y 27 de la nueva, o defienden la aplicación del régimen común del Código Civil en cuanto a la prescripción, en base a la DA 10ª , al que se remite.
Sin duda esta imprevisión legislativa complica el debate desde el momento en que la normativa anterior se complementa con la nueva mediante la incorporación de la jubilación como causa de extinción o subrogación, que no estaba en el artículo 60 del Texto del 64 referido exclusivamente a la muerte del arrendatario, sobre el que ya se había pronunciado con reiteración esta Sala en las sentencias de 5 de octubre de 1963 y 12 de mayo de 1971, y de forma indirecta en las de 9 de diciembre de 1964 y 5 de noviembre de 1991 , en el sentido que el artículo 60 no hace depender la facultad subrogatoria de la circunstancia de haber llevado a efecto la notificación prevenida, para otros casos, en el artículo 58 de la Ley.
Es cierto que el conjunto de sentencias está dictado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, pero el principio de continuidad de las normas de la Ley de 1964, que no hayan sido modificadas en la de 1994, determina que aquello que no estaba, siga sin estarlo ahora en esta suerte de contratos, al no haber quedado afectados por la Disposición Derogatoria Única, y que con independencia de que la notificación sea necesaria para que el arrendador pueda conocer con quien ha de seguir la relación arrendaticia y valorar su ajuste a la legalidad, permitiéndole el ejercicio de las acciones de todo tipo frente a quienes lo ocultan y le impiden la recuperación del local, nunca serán estas las resolutorias de la relación arrendaticia si el cambio de titularidad del antiguo por el nuevo arrendatario se produce en la forma que la ley permite puesto que ni la Transitoria la impone, ni lo hace la del 1964 , ni tampoco ello es posible a partir de una reinterpretación de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo bajo la consideración de que la nueva Ley establece un nuevo estatuto normativo para esta suerte de contratos, incluido el efecto resolutorio, convirtiendo en ilegal lo que no lo era para el mismo hecho y los mismos contratos, puesto que no implica incumplimiento de ninguna de las obligaciones propias del arrendatario, y como tal no tiene encaje en el artículo 114 de la LAU de 1964 , al no ser tampoco de aplicación las previsiones sobre notificación de las subrogaciones contenidas en el artículo 58.4 para las viviendas, norma que tiene desde luego una razón de vigencia que es completamente diferente de las que regulan los locales de negocio, dado el distinto régimen jurídico y económico que resulta de unos y otros arrendamientos, y que ha impedido y sigue impidiendo para los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, trasladar obligaciones de uno a otro a partir de una interpretación extensiva o analógica de las mismas, cuyo incumplimiento de lugar a la resolución del arriendo por una causa que no tiene efectos constitutivos de la transmisión ni tiene cabida en un sistema tasado, como es el de la Ley de 1964, a diferencia de lo que sucede en la de 1994 en la que el incumplimiento de las obligaciones resultantes del contrato, por cualquiera de las partes, da derecho a quien hubiere cumplido a instar la resolución contractual conforme al artículo 1124 CC.
En segundo lugar, el apartado B, número 4, de la mencionada Disposición Transitoria Tercera, contempla una serie de reglas para considerar extinguido un contrato de arrendamiento de local de negocio cuando el arrendatario es una persona jurídica.
La regla 1ª expone que: “Los arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona jurídica se extinguirán de acuerdo con las reglas siguientes: Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades comerciales, en veinte años. Se consideran actividades comerciales a estos efectos las comprendidas en la División 6 de la Tarifa del Impuesto sobre Actividades Económicas. Se exceptúan los locales cuya superficie sea superior a 2.500 m2, en cuyo caso, la extinción se producirá en cinco años.”
Ahora bien, en referencia a la regla 2 han existido siempre interpretaciones doctrinales diferentes de las Audiencias Provinciales a efectos de determinar el plazo de duración de los arrendamientos de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 cuando el arrendatario sea persona jurídica y desarrolle actividades distintas de aquellas a las que se refiere la regla 1ª a las que correspondan cuotas según las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, o cuotas mínimas según tarifa correspondiente al ejercicio de 1994, de 20 a 5 años con prueba a cargo de la parte arrendataria del importe del I.A.E. que abona por la actividad que desarrolla.
El problema se plantea en determinar si basta para establecer la duración de estos contratos de arrendamiento acreditar simplemente la cuota mínima municipal del I.A.E. que corresponda a la actividad desarrollada para el ejercicio de 1994, o si resulta necesario que el arrendatario está dado de alta y que pague el impuesto correspondiente, o la cuota que efectivamente se haya satisfecho y abonado para ese ejercicio. Pues bien, la ratio legis de esta regla 2 la podemos localizar en la exposición de motivos de la LAU de 1994 con el tenor literal siguiente: “Para los arrendamientos de personas jurídicas se configuran plazos de resolución tasados, entre cinco y veinte años, en función de la naturaleza y del volumen de la actividad desarrollada en el local arrendado, configurándose un plazo de duración breve para aquellos arrendamientos en los que se desarrollan actividades con un potencial económico tal que coloquen a los titulares de estos contratos en posiciones de equilibrio respecto de los arrendadores a la hora de negociar nuevas condiciones arrendaticias”.
Por tanto, la LAU se inclina por un criterio puramente económico, identificado por la cuota del I.A.E., en función de la cual establece una duración mayor o menor del contrato, que cede en el supuesto de que no se acredite la cuota que corresponde a la actividad desarrollada en el local arrendado para limitar su duración al plazo mínimo de cinco años. Nada dice la norma sobre las consecuencias que derivan de aquellos arrendamientos respecto de los cuales el arrendatario no esté dado de alta en actividad alguna ni abone por tanto cuota del I.A.E, situación que, sin duda, ha propiciado soluciones tan diversas como las apuntadas, y que debe resolverse en favor de la segunda postura, coincidente con la de la sentencia recurrida en casación, desde la idea de que el equilibrio que la Ley tiene en cuenta para fijar la duración de estos contratos no es meramente nominal sino real y que lo decisivo disfrutar de los derechos que la norma concede a los arrendatarios es que estén al tanto, de una manera efectiva, de sus obligaciones tributarias, para en su vista decidir el número de años de prórroga del contrato, en unos momentos en que esta Sala pretende acomodar ambas realidades jurídicas, civil y administrativa, para impedir que se pueda seguir manteniendo la irrelevancia civil de la infracción de normas administrativas, aplicando las pertinentes consecuencias (STS de 30 de septiembre, 29 de octubre de 2008 y 14 de mayo 2009 ).
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Enviado el Sábado, 21 marzo a las 10:58:26 por antonio |
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