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DERECHO CIVIL IV. LECCIÓN 6. RÉGIMEN JURÍDICO DEL APROVECHAMIENTO POR TURNO DE B |
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 DERECHO CIVIL IV.
LECCIÓN 6.
RÉGIMEN JURÍDICO DEL APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES INMUEBLES.
Pulsando "leer más" encontrarás este epígrafe de la lección 6.
LECCIÓN 6.-
RÉGIMEN JURÍDICO DEL APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES INMUEBLES.
INTRODUCCIÓN Y NORMATIVA APLICABLE.
La Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias se dicta por el Gobierno empujado por la necesidad de trasponer a nuestro Ordenamiento la Directiva 2008/122/CE de 14 de enero del 2009. La norma deroga la Ley 42/1998, reguladora del derecho real de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles y flexibiliza las modalidades contractuales permitidas para la transmisión del derecho de aprovechamiento pero mantiene la rigidez propia del régimen de aprovechamiento por turno como régimen jurídico imperativo del edificio.
La modalidad de alojamiento vacacional consistente en la adquisición del derecho a disfrutar un bien inmueble por un período de tiempo determinado o determinable dentro de una serie de años consecutivos (o alternos, como permite la normativa vigente), ha sido comúnmente conocida como multipropiedad, “timesharing” o tiempo compartido. Tras estos términos tan frecuentemente equívocos (sobre todo el primero de ellos, expresamente vedado a partir de la entrada en vigor de la Ley 42/1998, dictada en transposición de la Directiva 94/47, y también prohibido en normativa actualmente vigente), han encontrado acomodo múltiples estructuras negociales cuya finalidad común es hacer posible la utilización vacacional de un inmueble de forma estable por parte del adquirente del derecho sin necesidad de acceder a la propiedad del mismo, ajustando así la inversión a las posibilidades reales de disfrute. A las diferentes modalidades negociales suele ir unido un derecho de carácter personal proporcionado por la afiliación a una empresa de intercambios que facilita la movilidad y la variación en los destinos vacacionales. La Directiva 2008/122/CE de 14 de enero del 2009, relativa a la protección de los consumidores con respecto a determinados aspectos de los aprovechamientos por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa e intercambio, derogó la Directiva 94/47/CE de 26 de octubre de 1994 y estableció un plazo de trasposición para los Estados miembro que venció el mes de febrero del año 2011.
El 16 de marzo de 2012, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 8/2012, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio, posteriormente sustituido, con escasas aunque importantes modificaciones, por la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias, por la que se traspone la norma comunitaria incorporando en sus títulos II y III la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias. La Directiva 2009 y la ley que lo traspone a nuestro ordenamiento no sólo se refiere ya a inmuebles, sino también a otros bienes de uso turístico (caravanas, embarcaciones). Dichas normas contemplan de forma completamente novedosa la regulación de productos vacacionales de larga duración, de los contrato de reventa y de los contrato de intercambio turísticos. Aquí sólo veremos los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles y al régimen de la reventa y el intercambio en la medida que dichos derechos se presenten como accesorios de aquél, dejando de lado otras fórmulas turísticas reguladas en la Ley 4/2012 que no guardan relación con el régimen jurídico de los inmuebles.
Irrenunciabilidad.
El artículo 16 de la Ley 4/2012 establece el carácter irrenunciable de los derechos que el mismo concede al consumidor, declarando la nulidad de dicha renuncia y la de los actos realizados en fraude de ley, conforme al artículo 6 del CC. La Ley, que al igual que ocurría con la Ley 42/1998, pretende regular este fenómeno cuando se convierte en una actividad turística, sólo se aplica a los empresarios que participan profesionalmente en la transmisión o comercialización de estos derechos (art. 1). Nada impide que los particulares puedan organizar sus relaciones respecto del disfrute de un bien de la forma que tengan por conveniente, dentro de las reglas de funcionamiento de nuestro sistema inmobiliario registral, o con base en la autonomía de la voluntad.
Régimen transitorio.
La DT primera de la Ley 42/1998 estableció un complicado régimen transitorio para la aplicación de la norma a los regímenes constituidos con anterioridad a su entrada en vigor que exigía su adaptación a la norma en el plazo de dos años con la única salvedad de los turnos ya comercializados, creando en consecuencia subregímenes parciales dentro de un mismo edificio. Transcurrido ese tiempo (lo que ocurrió el 5.1.2001), cualquier titular, fuese de derecho real o personal, podría instar judicialmente la adaptación. También se podía optar por una adaptación completa del régimen cumpliendo con la totalidad de los requisitos que establecía la Ley, respetando en todo caso la duración preexistente, aun cuando ésta fuese indefinida. Salvo duración inferior o mantenimiento de la superior anteriormente fijada en la escritura de adaptación, los regímenes preexistentes tendrían una duración máxima de cincuenta años a partir de la entrada en vigor de la Ley.
La Ley 4/2012 contiene una norma transitoria mucho más sencilla. El mismo no se aplicará a los contratos entre empresarios y consumidores, cualquiera que sea su denominación, referidos en los artículos 1 y 23, celebrados con anterioridad y vigentes al tiempo de entrada en vigor de la misma, salvo que las partes contractuales acuerden adaptarlos a alguna de las modalidades reconocidas en la ley, en cuyo caso los actos de adaptación serán los dispuestos en la propia norma para cada uno los negocios jurídicos respectivos. Los regímenes preexistentes tendrán una duración máxima de 50 años, que en el caso de los celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley 42/1998 se computará desde esta fecha, salvo que sean de duración inferior o que hubieran hecho en la escritura de adaptación, declaración expresa de continuidad por tiempo indefinido o por plazo cierto. Los regímenes de aprovechamiento por turno de naturaleza contractual o asociativa relativos a bienes inmuebles sitos en España al amparo de normas comunitarias sobre ley aplicable constituidos antes de la entrada en vigor del RD-ley 8/2012 y la Ley 4/2012, también podrán publicitar el régimen en el Registro de la Propiedad donde radique el inmueble conforme a lo previsto en dicho apartado y a los solos efectos de publicidad-noticia al que el mismo se refiere.
MODALIDADES PERMITIDAS POR LA LEY 4/2012.
a) Derecho real de aprovechamiento por turno.
En relación con el Derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles la nueva regulación respeta en lo esencial el tratamiento íntegro del mismo como régimen jurídico-registral (Título II), aunque con las necesarias modificaciones impuestas por la Directiva 2008/122/CE de 14 de enero del 2009.
Así, sigue sin poder vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de cualquier otra manera que contenga la palabra propiedad, prohibición ésta que afecta, además, a cualesquiera modalidades permitidas por la Ley (arts. 23 y 29). Pero a los efectos de publicidad, comercialización y transmisión del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, ahora podrá utilizarse cualquier otra denominación, siempre que no induzca a confusión a los adquirentes finales y del mismo se desprenda con claridad la naturaleza, características y condiciones jurídicas y económicas de la facultad de disfrute (art. 23.4 II). A diferencia de la prohibición de la Ley 42/1998, que se traducía en la consideración de la constitución del derecho en modalidad distinta a la real como fraudulenta y por lo tanto, nula -con la sola excepción del arrendamiento de más de tres temporadas-, en la actualidad es posible buscar el efecto del aprovechamiento a tiempo compartido a través de la transmisión de derecho de carácter personal, respetando tanto el régimen jurídico inmobiliario de aprovechamiento por turno imperativo sobre el inmueble como la organización de los servicios diseñados en el título II. En el sistema de la Ley 4/2012, es el régimen jurídico inmobiliario del edificio sobre el que recaen los derechos transmitidos lo resulta imperativo (para los derechos de aprovechamiento por turno constituidos sobre inmuebles sitos en España de acuerdo con la ley española), pero no el carácter real del derecho de aprovechamiento que recae sobre los alojamientos de aquél, ya que ahora se permite cualquier modalidad, no sólo arrendaticia de temporada, sino cualesquiera obligacional compatible con dicho régimen jurídico inmobiliario.
b) Regímenes obligacionales expresamente permitidos.
La Ley 4/2012, a diferencia de la prohibición de fórmulas meramente obligacionales o asociativas impuesta por la normativa anterior, define el derecho de aprovechamiento por turno de inmuebles como aquél que atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, consecutivo o alterno, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto, así como del derecho a la prestación de los servicios complementarios. Y establece expresamente que podrá constituirse como derecho real limitado o con carácter obligacional, pero en todo caso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 23, que remite a la imperatividad del título II.
DERECHOS SOBRE INMUEBLES SITOS EN ESPAÑA AL AMPARO DE LA LEY DE OTRO ESTADO MIEMBRO.
La norma sobre nulidad anteriormente expuesta introduce una excepción tan amplia que en la práctica permite casi cualquier modalidad, demostrando el absurdo de la anterior prohibición de constituir fórmulas de uso temporal de naturaleza personal y la rendición ante la realidad del éxito timesharing en España como producto vacacional para extranjeros comercializado por empresas mayoritariamente también extranjeras.
Dicha excepción es la relativa a la validez de cualquier otra modalidad contractual de constitución de derecho de naturaleza personal o de tipo asociativo, que tenga por objeto la utilización de uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un período de ocupación, constituidas al amparo y en los términos contenidos en las normas de la Unión Europea, en particular, el Reglamento (CE) n.º 593/2008, del Parlamento Europeo y del Consejo, 17 de junio de 2008, sobre ley aplicable a las obligaciones contractuales (Roma I).
RÉGIMEN DE PRESTACIÓN DE LOS SERVICIOS.
a) La empresa de servicios y la comunidad de titulares.
El contacto directo del adquirente con el objeto de su derecho de aprovechamiento está reducido a una corta temporada anual, mientras que el contacto entre los diferentes titulares es, por la característica falta de coincidencia en el tiempo, prácticamente inexistente. Por ello, para el interés contractual del adquirente es esencial la prestación de los servicios de administración y conservación del inmueble y la gestión del régimen, quedando el aspecto organizativo comunitario en un segundo plano. Para que el promotor pueda constituir válidamente el régimen ha de celebrar previamente un contrato de prestación de servicios con una empresa de servicios que reúna los requisitos exigidos por las CCAA donde se establezcan, sin perjuicio de la posibilidad de que el promotor que reúna dichos requisitos pueda asumir directamente la prestación de estos servicios.
b) Relaciones entre los titulares y la empresa de servicios.
La empresa de servicios no tiene acción de resolución contractual frente a los titulares de derechos de aprovechamiento por impago de las cuotas estipuladas en el contrato. Sólo puede instar al propietario para que éste, como contratante, ejerza su facultad de resolución por incumplimiento, en cuyo caso el propietario quedará obligado, salvo pacto en contrario con ésta, a resarcirle de las deudas pendientes, aun cuando no haya retenido cantidad alguna en concepto de pena convencional. Algunos contratos de aprovechamiento por turno establecen a favor de la «sociedad de servicios» un derecho de retención posesoria sobre el departamento si, llegado el período de disfrute, previa reclamación por parte de la sociedad, el titular del aprovechamiento no había satisfecho el pago de la cuota estipulada en el contrato suscrito con el promotor. Sin embargo, la Ley 42/1998 derogada introdujo una importante novedad hoy mantenida en la Ley 4/2012, consistente en la constancia por nota marginal desde el mismo momento de la inscripción de la primera transmisión de una afección real sobre el derecho de aprovechamiento por turno a favor del prestador de los servicios por el impago de las dos últimas cuotas debidas a contar desde la reclamación por vía judicial o notarial, que gravará aquél, por toda la vida del régimen, y que podrá hacerse efectivo a través de las normas de reclamación de gastos comunes de la LPH o por el procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria.
Una vez resuelto el contrato, el promotor debe asumir por sí mismo los servicios o contratar con una nueva empresa de servicios sin que los cambios en sus condiciones puedan perjudicar a los titulares.
PROTECCIÓN DEL ADQUIRENTE.
1.- Publicidad e información precontractual.
El artículo 8.2 de la Ley 42/1998 derogada (modificado por Ley 14/2000 y 24/2001) obligaba al propietario o promotor que se propusiera iniciar la transmisión de derechos de aprovechamiento a editar, de acuerdo con la normativa de las CCAA competentes en materia de consumo, un documento informativo que entregará gratuitamente a toda persona que solicite información. Este documento informativo, que deberá preceder a toda publicidad según la redacción de la norma, habrá de estar a su vez precedido por la inscripción de la escritura reguladora del régimen, ya que no podrá ser entregado sino después de ser archivado en el Registro de la Propiedad correspondiente.
La Ley 4/2012 contiene una normativa sobre publicidad e información precontractual ajustada a la Directiva 2009, superando el anterior sistema de depósito de folletos informativos en el Registro de la Propiedad, que, a juzgar por los estudios realizados por el Colegio de Registradores de España, se manifestó completamente inútil. El artículo 7 de la Ley 4/2012 se dedica a la publicidad y es trascripción casi literal del artículo 3 de la Directiva. El derecho de aprovechamiento por turno no podrá comercializarse ni venderse como inversión (art. 7.3 Ley 4/2012, concordante con art. 3.4 Directiva, que no define qué haya de entender por tal). Por “producto de inversión” debe de entenderse el opuesto a “producto de consumo”. Se ha de comercializar como un bien de consumo, turismo o vacaciones, no como un bien de inversión financiero o inmobiliario. En toda invitación a cualquier acto promocional o de venta en que se ofrezca a un consumidor directamente alguno de los contratos vacacionales regulados, deberá indicarse claramente la finalidad comercial y la naturaleza de dicho acto.
Se trata de establecer una sanción civil al incumplimiento del deber de información independiente de las sanciones administrativas y del ejercicio derecho de desistimiento.
2.- Contenido mínimo del contrato.
La información anterior forma parte integrante del contrato como oferta vinculante que es (art. 11.2 de la Ley), pero además todo el contenido del documento informativo debe incorporarse materialmente al mismo, debidamente firmado por el consumidor. La falta de inserción literal de los arts. 10, 11 y 12 (de la Ley 42/1998) provocaron la nulidad del contrato.
Los cambios que se produzcan en dicho documento informativo -y que a falta de acuerdo entre las partes (aunque nos preguntamos donde habrá que hacer constar ese acuerdo previo al contrato) sólo podrán ser motivados por circunstancias imprevisibles, inevitables con un grado máximo de diligencia y ajenas a la voluntad del transmitente-, habrán de comunicarse al adquirente en papel o soporte duradero fácilmente accesible para él antes de la celebración del contrato y constar en éste. Las cláusulas contractuales relativas al derecho de desistimiento y a la prohibición de pago de anticipos deben ser firmadas aparte por el consumidor, lo que no puede ser interpretado como individualmente dentro del propio contrato, ya que el artículo 12 considera este clausulado aparte como un formulario de desistimiento cuya falta de entrega tiene importantes consecuencias en orden a la prórroga del plazo de desistimiento. La solución legal reduce la protección del adquirente, quien ante el cambio no comunicado respecto de las condiciones o prestaciones que, con el carácter de oferta vinculante, se han hecho constar en el documento informativo, no sólo debería poder resolver en el plazo de tres meses desde la fecha del contrato, sino también exigir el cumplimiento contractual en virtud de lo ofrecido en el documento informativo (aún a pesar de que el mismo se contradiga con lo dispuesto en el contrato) o resolver por incumplimiento en el plazo general establecido en el artículo 1964 CC si el incumplimiento material es de la suficiente entidad, con derecho a ser indemnizado en caso de que el incumplimiento del promotor pueda ser calificado como culpable, o a anular el contrato por error, como venía permitiendo la doctrina de las Audiencias. Por ello, ha de ser interpretada como un supuesto de desistimiento.
El contrato ha de expresar, al menos, lo siguiente:
1) Fecha de celebración del contrato con los datos de la escritura reguladora del régimen, con indicación del día del otorgamiento, Notario autorizante y número de protocolo, así como los datos de su inscripción en el Registro de la propiedad.
2) referencia expresa a la naturaleza real del derecho transmitido, haciendo constar la fecha en que el régimen se extinguirá;
3) Identificación del inmueble mediante su referencia catastral, descripción precisa y ubicación del edificio, y del alojamiento e indicación del turno, con indicación de los días y la hora a la que se inicia y termina;
4) Expresión de si la obra está concluida o se encuentra en construcción, y en éste último caso, deberá indicarse la información contractual relativa a la fase de ejecución y desarrollo de las obras y licencias, inventario de mobiliario previsto y su valoración, memoria de calidades y referencia al aval o seguro constituidos para el caso de no terminación del inmueble o no incorporación del mobiliario;
5) Precio global del derecho y, separadamente, cantidad anual a satisfacer por el adquirente a la empresa de servicios o al propietario que se haga cargo de los mismos, con expresión de su actualización conforme al IPC o a la forma previamente pactada por las partes, indicando a título orientativo la media de dicho índice en los últimos cinco años. También ha de indicarse el montante de los impuestos y aranceles, a pesar de la información notarial y registral a que hoy, tras la reforma operada por la LCGC, obliga la LH;
6) Servicios e instalaciones comunes y condiciones de uso;
7) Posibilidades de intercambio, con sus eventuales costes y referencia al documento acreditativo expedido por el tercero responsable de este servicio;
8) Identificación y domicilio del promotor, del transmitente en su caso, indicando la relación jurídica que le une con aquél, del adquirente, de la empresa de servicios, y, de forma innecesaria por la necesaria referencia en el contrato a su documento acreditativo, del tercero que se haga cargo del servicio de intercambio;
9) Duración del régimen, con reiterativa referencia a la escritura reguladora y fecha de inscripción de ésta y si el inmueble está en construcción, la fecha límite en que habrá de inscribirse el acta de terminación de obra;
10) Expresión del derecho que asiste al adquirente a comprobar la titularidad y cargas del inmueble (con indicación del domicilio y fax del Registrador competente), al otorgamiento de escritura pública y a la inscripción de su derecho;
11) Domicilio o dirección electrónica designada por las partes para la práctica de notificaciones y requerimientos;
12) Lugar y firma del contrato;
13) Posibilidad de participación en sistema organizado de cesión a terceros y posibles costes del mismo para el adquirente. El inventario y las condiciones generales no incluidas en el contrato y las cláusulas estatutarias inscritas han de figurar en anexo suscrito por las partes.
3. Facultad de desistimiento.
El adquirente de cualquiera de los derechos regulados por el Ley 4/2012 puede desistir unilateralmente sin justificación alguna en los plazos y condiciones regulados en el artículo 12, régimen al que es de aplicación supletoria el capítulo II del Título I TRLCU. El plazo para desistir se ha ampliado a catorce días en trasposición de la Directiva 2009, a diferencia del plazo de diez días previsto por la Ley 42/1998.
Dicha facultad formará parte del contenido contractual, ya que el artículo 11.4 exige la firma individual de un “formulario” de desistimiento; pero también ha de contenerse como información al consumidor en el folleto promocional vinculante (también art. 60 TRLCU) y comunicarse expresamente al consumidor antes de la firma del contrato, “con antelación suficiente”. Debe quedar el día de la firma del contrato excluido del cómputo (art. 5.1 CC).
El dies a quo del plazo de catorce días para la desvinculación unilateral del contrato por parte del adquirente varía en función del cumplimiento de los deberes contractuales del empresario en orden a la información precontractual a suministrar, a la cumplimentación y entrega del formulario de desistimiento y a la entrega de la documentación contractual, pero a diferencia de lo que acontecía en la Ley 42/1998, ya no existe en la Ley 4/2012 una resolución-sanción basada en el incumplimiento de dichos deberes como consecuencia separada del propio derecho de desistimiento. El plazo para su ejercicio es de catorce días naturales y se computará (art. 12.2):
a) A contar desde la fecha de celebración del contrato o de cualquier contrato preliminar vinculante, si en ese momento el consumidor recibió el documento contractual o, en otro caso, desde la recepción posterior de dicho documento.
b) En el caso de que la omisión no subsanada se refiera a la mención del propio derecho de desistimiento, se entiende ejercitable en cualquier momento, sin sujeción a plazo, hasta que se comunica el derecho.
c) Si el empresario no hubiera facilitado al consumidor la información precontractual mencionada en el artículo 9, incluidos sus formularios, el plazo empezará a contar desde que se facilite dicha información y vencerá transcurridos tres meses y catorce días naturales siguientes a la celebración del contrato o de cualquier contrato preliminar vinculante si en ese momento el consumidor recibió el documento contractual o, en otro caso, a la recepción posterior de dicho documento. El plazo se aplicará de forma conjunta a los contratos vinculados de intercambio.
4.- Prohibición de pago de anticipos.
Esta prohibición tiene por finalidad facilitar las consecuencias de un eventual ejercicio del derecho de desistimiento y, consecuentemente con ello, la Ley 4/2012 la ha ampliado a toda la vigencia del derecho de desistimiento cuando el contrato fuese incompleto (art. 13.1). La prohibición de la exigencia de anticipos y consecuentemente, la obligación de devolverlos duplicados por parte del vendedor es independiente y procede aun cuando el contrato conserve su eficacia. A diferencia de lo que permitía el artículo 11 de la Ley 42/1998, las partes ya no pueden pactar garantías ni reservas de dinero en cuentas, ni reconocimiento de deudas ni cualesquiera otro reconocimiento de deuda o contraprestación a favor del empresario o tercero a cargo del consumidor antes de que concluya el plazo de desistimiento. Los actos realizados en contra de la prohibición son nulos de pleno derecho pero el consumidor puede exigir el duplo de las cantidades, no sólo entregadas, sino también únicamente garantizadas (art. 13.3 Ley 4/2012).
5 .Cláusulas abusivas.
Según el artículo 2 Ley 4/2012, la renuncia de los consumidores a los derechos que les otorga el mismo es nula, siendo asimismo nulos los actos realizados en fraude de ley conforme a lo previsto en el artículo 6.
Pero la nulidad de las cláusulas abusivas incluidas en los contratos regulados en el RD-ley ha de remitirse a lo dispuesto en el TRLCU. Por ello, la Ley 4/2012, a diferencia de lo que acontecía bajo la vigencia de la Ley 42/1998, ha renunciado a enumerar cláusulas abusivas típicas en la contratación de estos contratos (algunos de ellos, de reciente aparición en el tráfico jurídico de la mano de la Directiva 2009).
Son abusivas las cláusulas de sumisión a arbitraje salvo si se conciertan una vez surgida la cuestión discutida o -aquí la excepción carece de justificación-, si son de sometimiento al sistema arbitral de consumo o a un Tribunal especializado que pudiera constituirse siempre que en su composición participen, en régimen de igualdad, las organizaciones de consumidores. Ha de ser considerada abusiva la cláusula por la que el promotor se exonera de responsabilidad por el incumplimiento de la empresa de servicios o de la empresa de intercambio que ha ofrecido de forma vinculante, ha incluido en sus contratos y ha integrado en la escritura del régimen jurídico inmobiliario de aprovechamiento por turno obligatoriamente inscrita en el Registro de la propiedad. Es asimismo abusiva la cláusula por la que el profesional impone la calificación de una obligación como accesoria con el fin de negar al adquirente la opción por resolver el contrato en caso de incumplimiento.
Según la SAP Las Palmas 2.6.2008, la nulidad radical no sometida a plazo de un contrato de aprovechamiento por turno celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 42/1998 no fue la consecuencia de aplicar la Directiva 94/47, por no haber vencido el plazo para su transposición, sino la aplicación del artículo 10 de la LCU (vigente en el momento de la celebración del contrato) en relación con la interpretación de la conducta del vendedor a la luz de las obligaciones administrativas que le impone la Ley de Turismo de Canarias.
6. Inmuebles en construcción.
La Ley 4/2012 establece garantías muy estrictas: además de la información precontractual relativa a la fase de ejecución y desarrollo de las obras y licencias ya vista, y las garantías para el caso de no terminación del inmueble prevista en el artículo 25.2, deberá indicarse en la escritura constitutiva del régimen la fecha límite de terminación de la misma, inscribirse la obra nueva en construcción en el Registro de la Propiedad, y el promotor deberá notificar a los adquirentes la terminación de la obra tras la inscripción de su finalización en el registro; inscripción que, según la Ley 4/2012, deberá haberse practicarse dentro de los tres meses posteriores a la misma, y requerirá la aportación de las licencias (turísticas, de apertura, primera ocupación, cédula de habitabilidad, en su caso).
Además, habrá de acreditarse por acta notarial y no por certificado de finalización de obra del técnico competente, aunque sea posteriormente protocolizado notarialmente, ya que aquélla es requisito para la liberación del aval y extinción del seguro por cantidades adelantadas de obligatoria constitución por el promotor en caso de que los derechos se transmitan antes de la terminación del inmueble
7. Garantías por cantidades adelantadas.
En caso de inmuebles no terminados, el artículo 25.2 de la Ley 4/2012 establece la obligación por parte del propietario de contratar un aval bancario, con una entidad registrada en el Banco de España, o un seguro de caución con una entidad autorizada en favor de los futuros adquirentes de derechos de aprovechamiento por turno. Todo ello tendrá por objeto garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta para la adquisición del derecho, actualizadas conforme al incremento del IPC en los casos en que por falta de terminación de la obra o no incorporación al apartamento del mobiliario descrito en la escritura reguladora, el adquirente del derecho opte por la resolución. Si la obra no se concluyera en el plazo fijado o el mobiliario no se hubiera incorporado cuando el adquirente opte por la resolución del contrato, los titulares de derechos podrán ejecutar estas garantías, de forma independiente de las cantidades en concepto de indemnización de daños y perjuicios derivada del incumplimiento que deba satisfacer el promotor.
8.- Seguros.
Antes de la constitución del régimen de derechos de aprovechamiento por turno, el propietario deberá suscribir y mantener en vigor una póliza de seguro u otra garantía equivalente que cubra, por periodos anuales renovables, por todo el tiempo que dure la promoción y hasta la transmisión de la totalidad de los derechos de aprovechamiento por turno, el riesgo de nacimiento a su cargo de la obligación de indemnizar a terceros los daños causados y perjuicios causados por él o cualquiera de sus dependientes, hasta que dicha transmisión se produzca. La suma asegurada deberá ser no inferior a la parte proporcional del valor asignado al conjunto, correspondiente a la parte no comercializada al inicio del periodo de contratación del mismo. Además, deberá suscribir y mantener en vigor un seguro que cubra la responsabilidad civil en que puedan incurrir los ocupantes de los alojamientos derivada de la utilización de los mismos, así como de seguro de incendios y otros daños generales del edificio o del conjunto de sus instalaciones y equipos. El tomador de estos seguros será el propietario o promotor, que podrá pactar con la empresa de servicios que esta última se haga cargo del coste de las primas.
RÉGIMEN DE LOS CONTRATOS ACCESORIOS.
1.- El contrato de intercambio.
La posibilidad de acceder a un sistema de intercambio facilitado por el propietario o promotor del régimen a través del ofrecimiento de la afiliación del adquirente a una sociedad de intercambio (que a menudo es sólo nominalmente distinta del primero,) que facilita la variación de los destinos vacacionales, se ha convertido en uno de los principales argumentos utilizados en la publicidad de las empresas de este sector. Sin embargo, una práctica abusiva bastante extendida en las ventas de derechos de aprovechamiento es la de ofertar el servicio como propio, o incluso la exoneración de responsabilidad por el incumplimiento de la empresa de intercambio, que consideraron el acceso a la red de intercambio obligación esencial de resultado a cargo del promotor que la ofertó y resolvieron el contrato por incumplimiento.
La Ley se enfrenta a estas prácticas de forma más eficaz que la Ley 42/1998. La norma derogada se limitaba a garantizar el conocimiento por parte del adquirente de «la participación del régimen en un sistema de intercambio», a través del establecimiento de una obligación de información precontractual y contractual (a través de la posterior mención del mismo en el contrato de transmisión del derecho de aprovechamiento), pero haciendo constar expresamente en ambos documentos, “que el contrato del adquirente con la empresa de aprovechamiento es un contrato independiente y distinto del contrato que vincula al adquirente con el promotor o propietario del régimen de aprovechamiento por turno”.
2.- Pacto de reventa.
La Ley 24/2001 remedió la omisión de la Ley derogada relativa a los compromisos de reventa que suelen ir aparejados a este tipo de contratos, al incluir la exigencia de información acerca de la posibilidad de participar en un sistema organizado para la cesión a terceros del derecho objeto del contrato y en caso de que dicho sistema estuviera organizado por el propietario o promotor, por sí o por medio de cualquier persona física o jurídica que se dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de aprovechamiento por turno, la indicación de los costes de dicha cesión. Pero no estableció las consecuencias de su carácter accesorio del contrato de aprovechamiento principal.
El compromiso de reventa es una obligación de resultado y de suficiente entidad en el interés del adquirente como para provocar la resolución contractual (“nulidad por inveracidad”) del contrato de aprovechamiento. El RD-ley 8/2007, al igual que ocurre con el contrato accesorio de intercambio, se limita a determinar la ineficacia del pacto de reventa en el caso de que el consumidor ejercite su derecho de desistimiento conforme al artículo 12. Con una definición bastante alejada de la realidad (el pacto suele ser de recompra y se ofrece a modo de prórroga del desistimiento o con finalidad de inversión hoy prohibida por la Directiva), el artículo 5 Ley 4/2012 lo define como aquel en virtud del cual un empresario, a título oneroso, asiste a un consumidor en la compra o venta de derechos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico o de un producto vacacional de larga duración. Lo cual no obsta a reconocer su carácter de obligación determinante del consentimiento y por lo tanto esencial dentro del programa contractual a los efectos de la resolución del contrato de aprovechamiento por incumplimiento (art. 1.124 CC) y la ineficacia de pacto de reventa una vez deviene ineficaz el contrato de transmisión del derecho de aprovechamiento por turno de bienes mueble so inmuebles de uso turístico.
En el caso de que se den las circunstancias de su artículo 1, será de aplicación a la garantía de recompra ofrecida la protección dispensada a los consumidores en la contratación de bienes con oferta de restitución del precio por la Ley 43/2007.
3.- Régimen de préstamos a la adquisición.
Los préstamos (o cualquier forma de concesión de un crédito bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier medio equivalente de financiación, ex art. 1 Ley crédito al consumo16/2011 de 24 de junio) concedidos por el transmitente o por un tercero de acuerdo con éste para financiar la adquisición de derechos de aprovechamiento, intercambio, reventa o productos vacacionales de larga duración regulados por la Ley 4/2012 quedarán sin efecto cuando el adquirente ejerza las facultades que le confiere el artículo 12 en cuanto al desistimiento (art. 15 Ley 4/2012 y 77 TRLCU). Cualquier sanción o pena impuesta en los contratos de préstamo en previsión del ejercicio de este derecho, cuya incorporación al contrato queda expresamente prohibida (art. 15.2 Ley) ha de tenerse por no puesta (también art. 87.6 TRLCU). En los casos de subrogación del adquirente en el préstamo concedido al transmitente, la deuda frente al tercero subsiste a cargo del transmitente tras el ejercicio del derecho de desistimiento, ya que, como ahora más claramente dispone el artículo 15.3 de la Ley, quedará sin efecto la subrogación.
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Enviado el Lunes, 25 abril a las 21:37:01 por antonio |
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