Derecho Civil. Profesor Dr. Antonio Aznar Domingo.  
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DERECHO CIVIL IV. LECCIÓN 7.- BIENES SUSCEPTIBLES DE HIPOTECA y LA EXTENSIÓN OBJ
DocenciaDERECHO CIVIL IV.

LECCIÓN 7.-
BIENES SUSCEPTIBLES DE HIPOTECA.
LA EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA.

Pulsando "leer más" encontrarás un resumen de estos apartados de esta lección.

LECCIÓN 7.- BIENES SUSCEPTIBLES DE HIPOTECA.

Los arts. 1.876 CC y 104 L.H. se refieren vagamente a los “bienes sobre los que se impone”, sin determinar, pues, cuáles son tales bienes. La determinación de dicho objeto la establece los arts. 106 y 107 LH así como, a sensu contrario, en el art. 108 L.H.

De los arts. 1.874 CC y 106 LH, se desprende que sólo pueden ser objeto de hipoteca:
1º Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción.
2º Los derechos reales enajenables con arreglo a las leyes, impuestos sobre bienes de aquella clase. El art. 107 LH contiene una extensión del propio art. 106 L.H. al señalar un elenco de bienes que también son susceptibles de hipoteca.
Son los que siguen:
1. El derecho de usufructo.
La hipoteca se extingue cuando concluya el usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluyere por su voluntad, la hipoteca subsiste hasta que se cumpla la obligación asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habría concluido de no mediar el hecho que le puso fin, lo cual, dice ROCA SASTRE, no es sino un supuesto anómalo justificado con base en razones de equidad y de buena fe.
2. La nuda propiedad.
En cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que se extenderá también al mismo usufructo, salvo pacto en contrario.
3. Los bienes anteriormente hipotecados.
Aunque lo estén con pacto de no volverlos a hipotecar porque, como dijo la Exposición de Motivos de la Ley hipotecaria de 1861, tal pacto “es absolutamente inútil para el primer acreedor, porque en nada perjudica al crédito que ha inscrito, puesto que ninguno de los hipotecarios posteriores puede anteponerse a él para la reconciliación de lo que se le debe…”.
4. El derecho de hipoteca voluntaria.
Pero quedando pendiente la se constituya sobre él de la resolución del mismo derecho. Es el supuesto de la llamada subhipoteca.
5. Derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y otros de análoga naturaleza real.
En general, la hipoteca del derecho de superficie conocerá las mismas limitaciones que el derecho del superficiario-hipotecante. Así, se extinguirá cuando el derecho se extinga por el transcurso del tiempo, pero no cuando por cualquier otra causa se consoliden en una misma persona la propiedad del suelo y la superficiaria. En la expresión “y otros de semejante naturaleza real” cabe incluir las servidumbres personales.
6. Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puentes y otras obras destinadas al servicio público y los edificios o terrenos que no estando directa o exclusivamente destinados al referido servicio, pertenezcan al dominio particular, si bien se hallen agregados a aquellas obras, quedando pendiente la hipoteca, en el primer caso, de la resolución del derecho del concesionario.
7. Los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia, si el comprador o su causahabiente limita la hipoteca a la cantidad que deba recibir en caso de resolverse la venta, dándose conocimiento del contrato al vendedor, a fin de que si se retrajeren los bienes antes de cancelarse la hipoteca, no devuelva el precio sin conocimiento del acreedor, a no mediar para ello precepto judicial.
En virtud del art. 1.520 CC, si el vendedor hace uso del derecho de retracto se extingue la hipoteca; sin embargo, el acreedor del comprador (hipotecante) tiene derecho a la subrogación real de una cantidad de dinero (no superior a la que su deudor-hipotecante reciba del vendedor retrayente por el ejercicio del retracto vid. arts. 1.518 y 1.525 C.C.) en lugar del bien.
8. El derecho de retracto convencional.
Si bien el acreedor no podrá repetir contra los bienes hipotecados sin retraerlos previamente en nombre del deudor en el tiempo en que éste tenga derecho y anticipando la cantidad que para ello fuera necesaria. Si el vendedor ejercita el derecho de retracto no sólo subsistirá la hipoteca, sino que ésta recaerá directamente sobre los bienes retraídos. La hipoteca se extingue con el vencimiento del plazo para el ejercicio del derecho de retracto.
9. Los bienes litigiosos.
Si la demanda origen del pleito se ha anotado preventivamente, o si se hace constar en la inscripción que el acreedor tenía conocimiento del litigio, pero en cualquiera de los dos casos la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.
10. Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas.
La existencia de la hipoteca queda a resultas de la condición resolutoria: se extingue al resolverse el derecho del hipotecante. La condición resolutoria debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad.
11. Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal.
El piso o local debe estar construido e inscrito en el Registro de la Propiedad, ya en el folio registral del edificio ya como finca independiente. No es posible hipotecar el piso o local sólo proyectado, aunque tenga constancia registral en la inscripción del solar o del conjunto del edificio. Un supuesto distinto es la posibilidad de constituir una sola hipoteca sobre la totalidad de los pisos y apartamentos pertenecientes a diversos propietarios y sin la previa distribución entre los pisos. Dicha posibilidad la prevé expresamente el art. 218 R.H. exigiendo el acuerdo de todos los propietarios.
12. El derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial.
Una vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio a favor del rematante, la hipoteca subsistirá recayendo directamente sobre los bienes adjudicados. En este supuesto, introducido por la Disposición final 9ª L.E.C.

Bienes que no se pueden hipotecar.
En virtud del art. 108 LH, no pueden ser objeto de hipoteca:
1. Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptuándose, en todo caso, la de aguas, la cual podrá ser hipotecada.
2. Los usufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo por el Código civil. En los derechos civiles territoriales, se establece la inalienabilidad del usufructo vidual, salvo que intervengan conjuntamente usufructuario y nudos propietarios. En Cataluña es hipotecable el usufructo vidual abintestato, pero no el usufructo universal otorgado en heredamiento ya que es inalienable.
3. El uso y la habitación, que son derechos personalísimos e indisponibles (art. 525 CC).

LA EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA.

1. La extensión legal de la hipoteca.
En virtud del art. 109 LH, la hipoteca se extiende, aunque no se mencione en el contrato, a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados. El art. 110 L.H. desarrolla el contenido del artículo anterior. De ambos preceptos, y de los concordantes del Código civil, del Reglamento hipotecario y de la Ley de Propiedad Horizontal, deriva la siguiente estructura: aunque no se mencione en el contrato, siempre que correspondan al propietario, se entienden hipotecados junto con la finca: 1. Las agregaciones de terrenos por accesión natural (art. 109 y 110-1º, a contrario).

2. Las mejoras (art. 109 LH).
En concreto, las que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno o elevación de edificios. En general, cualesquiera otras análogas (art. 110-1º L.H.). La hipoteca inmobiliaria 32/10 3. Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razón de los mismos (art. 109 L.H.). Sin ánimo exhaustivo, las indemnizaciones por siniestro del seguro y por expropiación forzosa (art. 110-2º L.H.).
Actualmente, debe entenderse que la hipoteca se extiende también, con carácter legal, a las subedificaciones por cuanto éstas se pueden configurar como una obra de transformación o, en última instancia, como una mejora incluida en la cláusula genérica “o cualesquiera otras (mejoras) semejantes” del propio art. 110-1º LH.
Se exceptúan de la extensión objetiva de carácter legal, aunque son susceptibles de la extensión de carácter convencional, las agregaciones de terrenos (salvo las naturales) y las nuevas construcciones de edificios donde antes (de la constitución de la hipoteca) no los hubiere. 2. La extensión convencional de la hipoteca.

A diferencia de los ordenamientos jurídicos de nuestro entorno cultural, tras la reforma de 1909 la Ley hipotecaria excluye determinados bienes de la extensión legal de la hipoteca y los sujeta a extensión convencional o por disposición legal concreta:
a) Los bienes inmuebles por destino o pertenencias.
En virtud del art. 111-1 L.H., la hipoteca se extiende mediante pacto expreso o disposición legal a los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto.
b) Los frutos. La norma del art. 111-2 L.H. permite la extensión de la hipoteca a los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren.
c) Las rentas, debidas por razón del inmueble hipotecado, vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada. Respecto del anticipo de rentas, la norma del art. 215 R.H. establece que el anticipo de rentas no vencidas no perjudicará, en ningún caso, al acreedor hipotecario.



3. El efecto extensivo de la hipoteca respecto del tercer poseedor.
En virtud de los arts. 112 y 113 L.H. la hipoteca no se extiende a los muebles colocados permanentemente en los edificios ni a las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que los muebles y las mejoras señaladas se hayan costeado por el nuevo dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de pertenencia del mismo. Si la hipoteca se ejecuta, el dueño puede exigir:
a) El importe de los muebles y de las mejoras, frutos pendientes y rentas vencidas. En este caso, habrá de cobrar lo que le corresponda con el precio de la misma finca cuando se enajene para pagar el crédito. b) Retener los objetos en que consistan, si esto último puede hacerse sin menoscabo del valor del resto de la finca. En caso contrario, cobrará su importe, aunque la cantidad restante no alcance para cubrir el crédito hipotecario. Sin embargo, si pudieran ser separadas sin menoscabo de la finca y optare por no llevárselas, los objetos se enajenarán con separación del predio y su precio, tan sólo, quedará a disposición de dicho dueño (art. 113 L.H.).

4. Alcance de la hipoteca respecto de la relación obligatoria: intereses y costas.
En virtud del art. 114, salvo pacto en contrario la hipoteca constituida en favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente. En ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años (vid. art. 220 R.H.). Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago.
Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2 a) LEC, es decir, salvo que en caso de ejecución, el ejecutado no quede liberado de su responsabilidad, bien sea por quedar ésta cubierta, en el plazo de cinco años desde la fecha del decreto de aprobación del remate o adjudicación, por el 65 por cien de la cantidad total que entonces quedara pendiente, incrementada exclusivamente en el interés legal del dinero hasta el momento del pago, o bien cuando, no pudiendo satisfacer el 65 por cien dentro del plazo de cinco años, satisficiera el 80 por cien dentro de los diez años.
Enviado el Sábado, 30 abril a las 14:36:39 por antonio
 
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