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LECCIÓN 10.- SUCESIÓN (SUBROGACIÓN) EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS. |
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 LECCIÓN 10.- SUCESIÓN (SUBROGACIÓN) EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS.
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LECCIÓN 10.- SUCESIÓN (SUBROGACIÓN) EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS.
1.- FALLECIMIENTO DEL ARRENDATARIO.
Arrendamientos de uso distinto de vivienda (arts. 33 y 34 LAU).
Si en el local se ejerce una actividad o empresarial y el arrendatario fallece, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad, puede subrogarse en los derechos y obligaciones que tenía el fallecido hasta que se extinga el contrato de arrendamiento.
Es obligatorio notificar por escrito al arrendador la fecha del fallecimiento del arrendatario. Pero la ley no establece que la falta de comunicación sea causa de resolución del contrato, y no es un tema pacífico a nivel jurisprudencial.
El requisito para subrogarse en el contrato de arrendamiento es continuar con la actividad empresarial o profesional.
Si se trataba de un arrendamiento para uso distinto del de vivienda en el que no se ejercía este tipo de actividad, no hay derecho a subrogarse mortis causa.
La LAU actual no prevé que la renta aumente por esta subrogación.
En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sí que estaba previsto que en el caso de sucesiones mortis causa, hubiese una subida de la renta. Además, el derecho quedaba limitado a dos subrogaciones.
Arrendamientos de viviendas (art. 16 LAU).
En los arrendamientos de viviendas se puede acordar que:
1.- Que no haya derecho de subrogación mortis causa si el contrato tiene una duración inicial superior a 3 años, una vez han transcurrido los tres primeros años.
2.- Que el arrendamiento se extinga a los tres años si el arrendatario fallece antes de ese plazo.
Fuera de estos dos tipos de pacto, se debe estar obligatoriamente al régimen establecido por el artículo 16 de la LAU.
En caso de fallecimiento del arrendatario, se pueden subrogar en el contrato:
a) El cónyuge que conviviera con él o tuviese una análoga relación de afectividad a la del cónyuge, al menos dos años antes, o sin plazo si hubieran tenido descendencia en común.
b) Los descendientes que en el momento del fallecimiento, estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido con él en los dos años anteriores.
c) Ascendientes conviviendo los dos años anteriores.
d) Hermanos conviviendo los dos años anteriores.
e) Personas distintas a las anteriores, con minusvalía igual o superior al 65% y con un parentesco hasta el tercer grado colateral.
La convivencia debe ser habitual o permanente.
Ese artículo 16 de la LAU protege a la familia no en sentido nuclear, sino amplio, pues no sólo concede el derecho a subrogarse a padres e hijos. Las personas que aparecen enumeradas en este artículo tienen el carácter de numerus clausus, es decir, no se puede subrogar ninguna persona que no esté contemplada en esa enumeración, por lo que en ese caso se extinguiría sin más el contrato. Hasta tal punto es así, que tampoco podrán subrogarse otros herederos del arrendatario.
Se debe notificar por escrito el fallecimiento del arrendatario en el plazo de tres meses desde su muerte. Además, se debe aportar un certificado registral de defunción y la identidad de la persona que se quiere subrogar.
Si quisieran subrogarse varias personas en los casos anteriores, el orden de prelación es el establecido anteriormente. Si varios concurren en las mismas circunstancias, tiene preferencia el que tenga una minusvalía, o el que tenga mayores cargas familiares o el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven. Existe la posibilidad de que por unanimidad se designe a una persona distinta de la que correspondería por la ley.
Si no se comunica la subrogación en plazo, el arrendamiento queda extinguido.
Si a la muerte o declaración del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas mencionadas, el contrato de arrendamiento quedaría extinguido.
Las partes contratantes no pueden predeterminar en el contrato un orden diverso de subrogaciones, pues el derecho de subrogación no se adquiere por vía hereditaria, sino que se trata de un derecho potestativo de adquisición, intransferible a terceras personas que no sean aquéllas a las que beneficia el artículo 16 de la LAU. Es un derecho indisponible, que nace con la muerte del arrendatario y del que no pueden disponer ni siquiera los beneficiados por él.
Sin embargo, se ha considerado que es posible que haya una subrogación convencional, es decir, que el arrendador pacte expresamente con el arrendatario la posibilidad de que personas distintas a las legalmente reconocidas como beneficiarias de este derecho se subroguen en la posición del arrendatario, pero para ello lógicamente el arrendador debe consentir esta subrogación, recayendo la carga de la prueba del consentimiento del arrendador a la subrogación sobre la persona que pretende subrogarse.
2.- FALLECIMIENTO DEL ARRENDADOR.
Como la LAU no prevé expresamente el fallecimiento del arrendador, debemos estar a lo establecido por el Código Civil, en sus artículos 657 y 661.
La muerte del arrendador no extingue el arrendamiento, sino que el heredero (a título universal) continúa en la posición del arrendador, en las mismas condiciones que tenía éste (salvo que el arrendador no fuese propietario sino usufructuario, en cuyo caso sí se extingue el arrendamiento).
El contrato de alquiler continuará por el plazo y en los términos acordados, ya que los herederos ocupan la posición del causante. Únicamente finalizaría el contrato de arrendamiento, si el arrendador fuese un usufructuario, es decir, que tuviera el uso y disfrute de la propiedad pero no fuera el propietario.
Si fuera éste el caso, de acuerdo con el artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, como el fallecimiento del usufructuario extingue su derecho de usufructo, el contrato de arrendamiento quedaría extinguido igualmente.
Si en lugar de un heredero, el nuevo propietario fuese un legatario (sucesor a título particular), en algunos casos podrá exigir la extinción del contrato.
Por otro lado, existe la posibilidad de los herederos (comunidad hereditaria) de alquilar o suscribir contratos relativos a los bienes inmuebles que forman parte de la herencia, si no van a renunciar a la herencia, pueden suscribir en su calidad de herederos contratos de arrendamiento, aunque no hayan formalmente heredado todavía los bienes inmuebles y no hayan firmado la correspondiente aceptación y adjudicación de la herencia (es decir, antes de la partición).
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Enviado el Sábado, 04 enero a las 02:50:37 por antonio |
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