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LECCIÓN 10.- SUCESIÓN (SUBROGACIÓN) EN LOS ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS. |
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 LECCIÓN 10.- SUCESIÓN (SUBROGACIÓN) EN LOS ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS.
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LECCIÓN 10.- SUCESIÓN (SUBROGACIÓN) EN LOS ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS.
1.- Fallecimiento del arrendatario.
La LAR engloba y distingue arrendamiento de fincas y arrendamiento de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales (arts. 1 y 2 LAR). En la mayoría de los casos, más que el arrendamiento lo que se quiere trasmitir es la explotación agraria, basada en el contrato correspondiente. El arrendatario lo que de verdad tiene en su patrimonio es una unidad económica, aunque se trate del arrendamiento de una finca y no de un arrendamiento de "explotación".
Producida la sucesión hereditaria del arrendatario, tendrán derecho a continuar en el arrendamiento: el legitimario o cooperador de hecho en el cultivo de la finca que designe el arrendatario en su testamento; el cónyuge supérstite; el heredero o legatario que fuere subarrendatario de la finca o cooperador en su cultivo, o cualquiera de los restantes herederos.
El artículo 24.e) de la LAR establece que el arrendamiento termina:
Por muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores legítimos.
En tal caso, a falta de designación expresa efectuada por el testador, tendrá preferencia el que tenga la condición de joven agricultor, y si hubiera varios, será preferente el más antiguo. Si ninguno la tuviera, los sucesores tendrán que escoger entre ellos, por mayoría, al que se subrogará en las, condiciones y derechos del arrendatario fallecido. Si se da esta última circunstancia, será necesaria la correspondiente notificación por escrito al arrendador, en el plazo de un año desde el fallecimiento.
No queda claro el sentido de la expresión “sucesores legítimos”, pues podría entenderse referida tanto a los herederos ab intestato como a los forzosos, que no siempre coinciden, y si el testador puede designar sucesor en el arrendamiento a quien no sea sucesor legítimo.
La antigua LAR de 1980 exigía para la sucesión en el arrendamiento la condición de profesional de la agricultura, que el sucesor debía tener antes de abrirse la sucesión. Esta limitación ha desaparecido.
En cuanto a si será posible más de una transmisión por sucesión del derecho arrendaticio, respecto a la anterior legislación, el Tribunal Supremo comenzó defendiendo que solo cabía una transmisión por muerte del arrendatario (SSTS de 6 febrero 1992 y 8 junio 1998), para admitir después que son posibles sucesivas transmisiones hereditarias, mientras esté vigente el contrato (SSTS 13 de octubre de 1998 y 27 de febrero de 2001).
Cabe plantear si el incumplimiento del plazo de un año para notificar la subrogación supondrá la pérdida del derecho a subrogarse y la consiguiente extinción del contrato. La jurisprudencia más reciente del Tribunal Supremo ha venido a equiparar esa notificación con los actos fehacientes del arrendador referentes a su conocimiento del fallecimiento del arrendatario y su conformidad con dicha circunstancia.
Pueden surgir dificultades porque el arrendamiento sea ganancial, por haber sido otorgado después del matrimonio, y parte de las fincas llevadas en cultivo o aprovechamiento ganadero sean de la esposa/o del arrendatario/a.
Se podrá aplicar el art. 1056 CC. Así, podrían realizar una donación los dos esposos y serían donaciones colacionables de la totalidad de sus bienes con la cesión de sus respetivos contratos de arrendamiento (permitida por la LAR, en su artículo 25), al hijo agricultor, reservándose los padres el usufructo, prohibiendo la enajenación la nuda propiedad de la explotación o de los bienes importantes que la integran, mientras viva alguno de ellos y poniendo como condición esencial de la liberalidad el pago a los otros dos hijos de su legítima en bienes de la herencia o en dinero, siendo conveniente incluso que comparezcan los hijos para aceptar las donaciones que sus padres les hagan de tales bienes mostrando su conformidad con la cuantía incluso de la legítima si se expresare, con todo el arreglo familiar contenido en la escritura pública que se otorgue para formalizar la donación.
Si no hay testamento, la LAR dice que será preferido el "joven agricultor" sin exigirle que, además, hubiere sido colaborador o gestionado la empresa agraria. Esa preferencia se planteará, en primer lugar, en el grupo de los sucesores legitimarios y ya se comprende que sólo excepcionalmente podrá recaer en el cónyuge. Sin embargo, aquel cónyuge que hubiere "gestionado" la explotación tendrá el derecho que le reconoce el artículo 1406 CC y superará la preferencia del joven agricultor y demás sucesores cuando tal cónyuge sea titular de la mitad de los gananciales. Ver también los arts. 821, 829, 1062 y 1407 CC.
Si padre e hijo han sido colaboradores en la gestión de una explotación, propiedad en todo o en lo parte de la madre fallecida, la prioridad del padre es evidente porque la tiene reconocida en el momento de liquidar la sociedad de gananciales, que es siempre anterior al de la partición, donde el hijo la podría plantear
2.- Fallecimiento del arrendador.
Al igual que en los arrendamientos urbanos, la muerte del arrendador no extingue el arrendamiento, sino que el heredero (a título universal) continúa en la posición del arrendador, en las mismas condiciones que tenía éste (salvo que el arrendador no fuese propietario sino usufructuario, en cuyo caso sí se extingue el arrendamiento).
El contrato de alquiler continuará por el plazo y en los términos acordados, ya que los herederos ocuparán la posición del causante.
Sólo finalizará el contrato de arrendamiento si el arrendador es un usufructuario que tuviera el uso y disfrute de la propiedad pero no es el propietario. El fallecimiento del usufructuario extingue su derecho de usufructo, por lo que el contrato de arrendamiento quedaría extinguido igualmente.
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Enviado el Sábado, 04 enero a las 02:51:42 por antonio |
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