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LECCIÓN 1.- LA ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES. |
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 LECCIÓN 1.- LA ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES.
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LECCIÓN 1.- LA ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES.
Uno de los problemas básicos que debe afrontar cualquier sistema jurídico radica en determinar cómo se llega a ostentar la titularidad jurídico-real de los bienes.
La tradición jurídica romanista, en la que se incardina claramente nuestro Derecho, enfoca la respuesta a dicho problema hablando de modos de adquirir el dominio y los demás derechos reales. Pero, en realidad, la expresión resaltada no tendría por qué ser mantenida y podría ser perfectamente sustituida por la de formas de adquirir o, incluso mejor, por la de causas de adquisición de la propiedad y restantes derechos reales. En efecto, a nuestro sistema jurídico lo que le importa es que la adquisición (y/o transmisión) de los derechos reales encuentre fundamento en un hecho, acto o negocio causal. Aunque podría inducir a confusión el abandono radical de la expresión modos de adquirir.
El Derecho privado hunde sus raíces en la historia y, como veremos, siendo aconsejable una mínima referencia histórica a la denominada teoría del título y el modo, resulta conveniente a efectos pedagógicos mantener el giro lingüístico de modos de adquirir.
LOS MODOS DE ADQUIRIR: EL ARTÍCULO 609 DEL CÓDIGO CIVIL.
Nuestro Código Civil afronta los problemas aludidos en una norma capital, el art. 609, que dice:
"La propiedad se adquiere por la ocupación.
La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada o intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.
Pueden también adquirirse por medio de la prescripción".
Requiere el Código Civil que tenga lugar la tradición respecto de "ciertos contratos". Esta última precisión del art. 609 trata de adelantar que existen algunos contratos que tienen por finalidad transmitir derechos reales (compraventa o mutuo), mientras que otros se encuentran dirigidos a resolver el problema de la prestación de servicios y no el de la dominación de las cosas (mandato, mediación).
Dicha precisión permite diferenciar entre contratos de (o con) finalidad traslativa y aquellos que carecen de ella.
La transmisión convencional (mediante contrato) de derechos reales requiere, en todo caso, que se produzca la tradición o entrega del objeto del derecho real o la puesta en disposición del mismo en favor del titular, que exija la naturaleza propia del derecho real que se constituya.
La donación.
Se trata de un contrato de finalidad traslativa pero es contemplada separadamente del resto de los contratos.
La razón de ello radica en que, el Código Civil español atribuye a la donación un particular efecto transmisivo de la propiedad de las cosas donadas, sin necesidad de tradición o entrega de la cosa.
La sucesión mortis causa
Los derechos reales también se adquieren y transmiten "por sucesión testada e intestada", esto es, por la sucesión mortis causa. Sin embargo, dado que la herencia constituye una unidad patrimonial, compuesta por toda clase de acciones, obligaciones y derechos (no sólo los derechos reales), es natural que reclame un estudio específico.
La usucapión.
La prescripción adquisitiva o usucapión (art. 609.3 CC) es también una causa legítima de adquisición, tanto de la propiedad en sí misma considerada (que es lo más frecuente en la práctica), cuanto de los demás derechos reales que sean susceptibles de posesión. Dedicamos a ella uno de los siguientes capítulos.
La ocupación
Frente a la funcionalidad general de la usucapión respecto de los derechos reales susceptibles de posesión, la ocupación sólo legitima la adquisición de la propiedad, resultando inhábil, por principio, para transmitir el propio dominio. No sirve tampoco como medio o causa de nacimiento y adquisición de los demás derechos reales.
La accesión
En la relación de modos de adquirir contemplados por el art. 609 CC no hay ninguna referencia expresa a la accesión. Sin embargo, dicha omisión no afecta naturalmente a su condición propia de modo de adquirir las cosas accesorias que se incorporen a la principal, como veremos en el correspondiente capítulo de este libro.
ADQUISICIÓN ORIGINARIA Y DERIVATIVA DE LOS DERECHOS REALES.
Adquisición originaria
Se habla de adquisición originaria cuando la titularidad dominical, de dominio (o de cualquier otro derecho real) se obtiene con independencia del derecho del titular anterior, ya sea:
Porque la misma adquisición coincide con el derecho (de propiedad), haciéndolo nacer o generándolo: tal ocurre en el supuesto de la ocupación de bienes muebles vacantes o abandonados.
Porque la titularidad jurídico-real (propiedad o cualquier otro derecho real limitado, que sea susceptible de posesión) se consigue sin estar fundamentada en el derecho del titular anterior a través, por ejemplo, de la usucapión.
Adquisición derivativa
La adquisición derivativa tiene lugar cuando el titular cede o transmite su derecho real (propiedad o cualquier otro, siempre que sea transmisible: uso y habitación, por ejemplo) a otra persona, que pasa a ser el nuevo titular. El nuevo titular ocupa la posición del anterior y, por consiguiente, el contenido y extensión de su derecho se mantiene en las mismas condiciones en que lo ostentaba el anterior titular.
Ahora bien, el anterior titular puede transmitir íntegramente su propio derecho o una facultad de éste. Así, el propietario puede enajenar su derecho de propiedad o bien constituir un usufructo o una hipoteca, manteniendo su titularidad dominical. Para referirse, técnicamente, a ambas eventualidades se suele subdistinguir, dentro de la adquisición derivativa, entre: traslativa y constitutiva.
A) Adquisición derivativa traslativa.
Mediante ella, se transmite o adquiere el mismo derecho del titular anterior (el propietario vende, el acreedor hipotecario cede su crédito hipotecario a otro, etc.).
B) Adquisición derivativa constitutiva.
El titular transfiere o transmite parcialmente su derecho, dando origen a un nuevo derecho real (el propietario constituye un usufructo; el usufructuario otorga a otra persona derecho de habitación sobre la casa de la finca; el superficiario constituye una hipoteca, etc.).
La confrontación entre adquisición originaria y derivativa no es la única clasificación posible de las causas de adquisición o modos de adquirir, aunque resulta la más útil y operativa.
La calificación de una causa de adquisición como originaria o derivativa, no está privada de consecuencias prácticas: en caso, por ejemplo, de adquisición originaria de la propiedad, ésta se ha de presumir libre de cualquier otro derecho real limitado que anteriormente le afectara. Así, pues, la ocupación o la usucapión, además de traer consigo la extinción del derecho de propiedad del titular anterior, comportan la extinción de los derechos reales y cargas que pesasen con anterioridad sobre la cosa.
También deben señalarse otros criterios de clasificación de los modos de adquirir:
Atendiendo a la existencia o no de contraprestación por parte del adquirente del derecho real, cabe hablar de modos de adquirir onerosos y gratuitos.
La adquisición de los derechos reales puede producirse tanto mediante actos inter vivos cuanto mortis causa.
Teniendo en cuenta el ámbito objetivo de la transmisión o adquisición, se habla de modos de adquirir universales (ejemplo paradigmático la herencia, por recaer sobre un conjunto patrimonial) y particulares, en cuanto referidos a la adquisición o transmisión de uno o varios derechos reales, aisladamente considerados.
Los denominados contratos de finalidad traslativa (cuyo paradigma es la compraventa) son los más frecuentes en la práctica. Por consiguiente, determinar cuando el comprador adquiere derecho real sobre la cosa, saber cuándo se ha convertido en propietario, en absoluto es una cuestión técnica.
De conformidad con el art. 609 CC la transmisión convencional de los derechos reales requiere la existencia de dos elementos:
- Ciertos contratos (de finalidad traslativa), y
- Mediante la tradición o entrega de la cosa sobre la que recaiga el derecho real.
El art. 1095 CC, se refiere a la obligación de dar y cuyo mandato normativo dice: El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada.
El adquirente no se convierte en titular real más que cuando se haya producido entrega de la cosa o tradición y dicha entrega encuentre fundamento en un contrato que sea apto para transferir el dominio (o el derecho real de que se trate).
Nuestro sistema normativo es fiel continuador del régimen romano respecto de la adquisición derivativa de la propiedad o el dominio. Los glosadores medievales desarrollando dicho sistema formularon la denominada teoría del título y el modo que, a su vez, subyace en el planteamiento legislativo español.
LA TEORÍA DEL TÍTULO Y EL MODO.
Con semejante denominación se hace referencia en Derecho español a la formalización conceptual realizada fundamentalmente por los glosadores, de los requisitos de la traditio romana, que toma como punto de partida dos famosos textos:
Traditionibus et usucapionibus dominia rerum, non nudis pactis transferuntur (la propiedad sobre las cosas no es transferida por los meros pactos, sino mediante la tradición y la usucapión).
Nunquam nuda traditio transferit dominium, sed ita si venditio, aut aliqua justa causa praecesserit, propter quam traditio sequeretur (la tradición no transfiere el dominio si no se encuentra precedida de venta o de otra justa causa).
Conforme a ello, se defiende unánimemente que la característica fundamental del sistema español en la transmisión derivativa de los derechos reales radica en que ha de existir un título causal o título causante (justa causa) y, además, el modo o tradición, frente a otras opciones legislativas, que se ofrecen por contraste.
En tal sentido, el Tribunal Supremo ha afirmado que el art. 609 CC exige para la adquisición de la propiedad, el título y el modo, es decir, la causa de la transmisión, el título y la entrega. Por ello, el art. 1095 CC dice que el acreedor no adquirirá derecho real sobre la cosa hasta que le haya sido entregada. Y si bien es cierto que algunas veces el traspaso posesorio por sí solo no tiene el efecto de transmitir la propiedad, sin traspaso posesorio no existe transmisión, aunque haya título.
El Derecho francés se caracteriza porque la transmisión puede tener lugar mediante el mero consentimiento de los interesados en la dinámica del derecho real de que se trate.
El Código alemán, por influencia de Savigny (quien minusvaloraba la justa causa traditionis romana y otorgaba el papel relevante al acuerdo de las partes sobre la traditio), llegó a la conclusión antagónica: el título causal es irrelevante. No tiene por qué haber un sustrato precedente, sino que basta y sobra con el mero acuerdo abstracto relativo a la adquisición o transmisión del dominio.
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Enviado el Lunes, 18 agosto a las 03:10:25 por antonio |
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