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LECCIÓN 8.- LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. |
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 LECCIÓN 8.- LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
Pulsando "leer más" encontrarás un breve resumen de este epígrafe.
LECCIÓN 8.- LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
En sentido formal el asiento llamado de “inscripción” se distingue de los restantes por diversos caracteres externos. Junto a la anotación preventiva y la cancelación (inscripción en sentido negativo), se practica en el espacio central de cada hoja, pero a diferencia de la anotación ha de contener todas las menciones especificadas por el art. 51 del Reglamento Hipotecario.
Cabe diferenciar de una parte la acción de inscribir, como elemento final del proceso inscriptorio, y de otra el resultado de este acto; aquélla realizada por el encargado del Registro y éste, el documento público en el cual la inscripción transforma el folio del Registro.
A) Inscripciones declarativas (art. 313 Ley Hipotecaria).
Si bien en nuestro sistema la inscripción es generalmente voluntaria, la legislación hipotecaria, con el fin de que entren en el Registro los derechos reales, ha impulsado la inscripción, unas veces concediendo ventajas sustantivas y procesales a favor de quien inscribe, y otras utilizando coacciones indirectas para que los actos o contratos relativos a los derechos reales ingresen en el Registro.
Una de esas coacciones la recoge el art. 313 LH, cuando habla de “derechos reales que hubiesen tenido ya acceso al Registro”, se refiere a derechos reales sobre fincas ya inmatriculadas.
B) Inscripciones constitutivas e inscripciones obligatorias.
Una cosa es proponer la inscripción como un requisito indispensable para que tenga lugar la transferencia o constitución de un derecho real.
Y otra muy distinta sancionar la falta de inscripción, aun admitiendo la validez del acto no inscrito. Por tanto, castigar al que no lo lleva al Registro, porque con ello realiza una omisión antijurídica administrativamente punible.
En el primer supuesto nos hallamos ante un tipo de inscripción que la doctrina llama “constitutiva”, porque merced a ella queda perfeccionada la transmisión, constituído el derecho real, etc. Es una inscripción declarativa a la que se le ha añadido la virtualidad de constituir la situación jurídica que ella misma declara y publica.
Por otro lado, sólo podrá hablarse de inscripción “obligatoria” cuando la ley imponga la obligación de inscribir, bajo la amenaza de una sanción. Será una obligación estricta.
Las Comunidades Autónomas, las Corporaciones provinciales y las Corporaciones locales tienen que inscribir los inmuebles y derechos reales que les pertenecen.
El Estado también tiene la obligación de inscribir los bienes inmuebles y los derechos reales que le pertenezcan.
Inscripción de la hipoteca y de los embargos.
En nuestro ordenamiento tiene carácter constitutivo desde la publicación del Código Civil. El art. 1875 CC innovó el derecho vigente en ese momento, estableciendo que para que la hipoteca quedase válidamente constituída, era indispensable que el documento en el que se constituyera fuera inscrito en el Registro de la Propiedad.
Esa regulación, recogida en la reforma hipotecaria de 1909, ha pasado a los arts. 146 y 159 de la LH vigente. En consecuencia, la hipoteca no tiene existencia como derecho real hasta el momento de ser inscrita, y los cambios en su titularidad tampoco se perfeccionarán hasta que no se verifique la correspondiente inscripción.
Lo mismo sucede con los embargos que pueda acordar un Juzgado o una autoridad administrativa, no tendrán virtualidad jurídica hasta que no se inscriban en el Registro correspondiente.
Ley Hipotecaria y Código Civil.
La Exposición de Motivos de la LH de 1861 dice “Nuestras leyes, siguiendo a las romanas, adoptaron la diferencia entre el título y el modo de adquirir, y establecieron que el título sólo produjera acción personal, pero que la propiedad y los demás derechos sobre la cosa, y por tanto, las acciones reales que se dan para reivindicarlos, sólo nacieran en la tradición o, lo que es lo mismo, de la posesión de las cosas inmuebles”.
La teoría del título y el modo tiene sus raíces en los requisitos de la traditio romana, pero han sido necesarias numerosas modificaciones para que adquiriera la forma dogmática de finales del siglo XVIII.
Se distingue así entre “ius in re”, que es una adquisición completa y un “ius ad rem”, que es el mero derecho a adquirir la cosa.
El art. 1095 CC exige para que se adquiera un derecho real la entrega de la cosa en términos generales. Esa tradición o entrega lleva implícita la voluntad de las partes, la capacidad y el acto jurídico.
Tradición e inscripción.
Antes de publicarse la LH (1861 y 1869) no era objeto de discusión que en el Derecho español las transmisiones inter vivos tenían lugar mediante un título (contrato) y un modo (tradición o cuasitradición). Al entrar en vigor el Código Civil en 1889, el art. 609 de éste mantiene el sistema de exigencia de título y modo para la adquisición y transmisión de la propiedad y demás derechos reales, mientras que en cuanto a la eficacia de la inscripción en el Registro el art. 608 CC se limita a remitirse a la Ley Hipotecaria.
La mayoría de la doctrina cree que la Ley Hipotecaria no altera el sistema del título y el modo. La inscripción es una formalidad independiente de la tradición, y cumple una función distinta de prueba y defensa del derecho, haciendo además inatacable la adquisición de la titularidad transmitida.
Otro grupo minoritario de autores mantiene que la inscripción es un “sucedáneo” de la tradición.
Lacruz Berdejo opina que la inscripción no forma parte del iter transmisivo, que se desarrolla fuera del Registro. No sustituye a la tradición privándola de valor transmisivo, ni concurriendo con ella.
Tradición e inscripción son dos elementos de distinta naturaleza: destinado el uno a perfeccionar el proceso adquisitivo, y dirigido el otro a dar publicidad a la titularidad que es consecuencia de la transmisión.
Presunción posesoria.
El hecho de ser titular registral produce a su favor dos presunciones:
Una, la del art. 35 LH, según la cual “a los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito… se presumirá que quél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y los de sus antecesores de quienes traiga causa”
La otra es la del art. 38 LH: “A todos los efectos legales… se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales, tiene la posesión de los mismos”.
Esos artículos ordenan que el titular registral, mientras no se demuestre lo contrario, sea tenido por poseedor de la finca en la medida del derecho que tiene inscrito a su favor.
Sin embargo, a pesar de esas presunciones posesorias derivadas de los libros registrales, la posesión en si misma no tiene acceso a tales libros. El art. 5 LH declara no inscribibles los títulos referentes al mero hecho de poseer.
Es decir, presumir es una cosa y publicar es otra distinta.
Con la presunción posesoria el titular registral no tendrá que demostrar que es poseedor, le bastará con alegar el asiento a su favor. La parte que lo niegue tendrá que demostrarlo.
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Enviado el Lunes, 10 noviembre a las 03:09:00 por antonio |
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