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LECCIÓN 8.- EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL. |
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 LECCIÓN 8.- EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL.
Pulsando "leer más" encontrarás el contenido resumido del procedimiento registral.
LECCIÓN 8.- EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL.
Concepto.
Se llama procedimiento registral al conjunto de actos o trámites que son precisos cumplir para practicar un asiento en el Registro. Integran el procedimiento registral los siguientes trámites:
- La petición de inscripción, la cual inicia el procedimiento, y consiste en la solicitud del interesado, dirigida al Registrador, para que este ejercite sus funciones y practique el asiento solicitado.
- La presentación de los documentos necesarios para la práctica del asiento correspondiente.
- La calificación registral o emisión por el Registrador de un juicio sobre la legalidad de los documentos presentados y sobre la validez y eficacia de las mutaciones jurídico-reales cuyo ingreso en el Registro se solicita.
- Contra la decisión del Registrador suspendiendo o denegando la práctica del asiento solicitado, por haber observado en el documento presentado, respectivamente, defectos subsanables o insubsanables, cabe interponer los recursos pertinentes.
- Por último, la extensión, en su caso, del asiento solicitado.
La doctrina viene discutiendo sobre la naturaleza del procedimiento registral. La dificultad tiene su origen en que la actuación registral se asemeja, de una parte a la actuación judicial, de otra parte, tiene rasgos administrativos, y por último, guarda cierta semejanza con los actos de jurisdicción voluntaria
El procedimiento registral tiene una naturaleza autónoma, que se refleja en la regulación propia y suficiente del mismo en la legislación hipotecaria.
La titulación ordinaria.
La petición de inscripción inicia el procedimiento registral, pero, para que éste se ponga en marcha, es necesaria la presentación del título formal, es decir, del documento que contiene el título material inscribible. La presentación debe hacerse personalmente, pero el art. 418 RH admite la remisión de los títulos por correo o telefax, en los términos establecidos en el propio precepto.
El RD de 25 de mayo de 1983 ordena que en todos los Registros se lleve un libro-registro de entrada, en el que, en el momento de su presentación se haga un breve asiento de todo documento que se presente o reciba. Pero estos asientos carecen de efectos sustantivos, pues ni se presumen exactos a efectos registrales ni determinan la fecha de las inscripciones que, en su caso, se practiquen en el Registro.
El título en su aspecto formal cumple una importante función: posibilita el acceso registral del título material. De ahí la exigencia de que los títulos formales hayan de reunir determinadas condiciones de autenticidad para fortalecer la seguridad del tráfico jurídico.
Con esta finalidad el art. 3 LH impone la forma pública del título inscribible: “Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes,…”
En base al art. 3 LH y al art. 34 RH, la doctrina enumera los títulos inscribibles distinguiendo tres clases: notariales, judiciales y administrativos.
Documentos notariales son las escrituras públicas y las actas notariales.
Documentos judiciales son las sentencias, autos, providencias, mandamientos y testimonios de actuaciones judiciales.
Documentos administrativos son los decretos, órdenes, acuerdos y decisiones de cualquier autoridad de la Administración central, autonómica, provincial o local.
Los requisitos generales de los títulos en su aspecto formal son los siguientes (según ROCA SASTRE):
1.- Han de emanar de autoridad o funcionario competente; es decir, que su nombramiento sea legal, que se halle en el ejercicio de sus funciones y que obre dentro de su propia esfera de competencia.
2.- Deben estar otorgados o autorizados en la forma y solemnidades que prescriben las leyes sobre la materia y con expresión de las circunstancias requeridas por la legislación hipotecaria. Conforme al art. 21 LH, deben comprender, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos.
3.- Han de presentarse en el Registro por medio de su concordante copia, testimonio, certificación o traslado, expedidos por quien se halle facultado para darlos.
4.- Han de acreditar haberse hecho el pago de los impuestos establecidos o que se establecieran por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir (art. 254 LH).
El art. 33 RH trata de fijar el concepto de título formal y con esta finalidad dice: “Se entenderá por título para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquella y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por si solos o con otros complementarios o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite”.
Resulta del precepto que puede haber títulos constituidos por un solo documento (por ejemplo, escritura pública de compraventa) o por varios (por ejemplo, testamento o auto judicial de declaración de herederos abintestato y, además, por la escritura de partición de herencia). También dice la norma que han de ser documentos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse la inscripción. Con ello se quiere decir que el documento ha de contener el acto o negocio jurídico inscribible.
Por último, es preciso, además, que dichos documentos “hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por si solos o con otros complementarios o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite”.
Esto significa que no basta con que el documento público, como ocurrirá siempre, haga fe de su propio contenido, sino que es preciso, además, que haga fe del contenido que sea objeto de la inscripción. Para ello puede necesitar de documentos complementarios o, en su caso, del cumplimiento de determinadas formalidades (ejemplo: autorización judicial para que el tutor pueda enajenar un bien inmueble del tutelado).
El art. 34 RH utiliza el concepto de “documento auténtico” y, sin embargo, el art. 33 del propio reglamento habla de “documento público”.
A los efectos del Registro de la Propiedad, ambos conceptos son equivalentes.
El art. 3 LH exige la documentación pública de los actos inscribibles; pero excepcionalmente, en supuestos muy concretos, se admite la presentación de documentos privados, por ejemplo en materia de anotaciones preventivas se admite la presentación de créditos refaccionarios.
La rogación y el asiento de presentación.
El principio de rogación exige que el procedimiento registral se inicie a instancia de parte interesada, de manera que el Registrador, salvo casos excepcionales, no puede iniciar de oficio el procedimiento dirigido a practicar un asiento en el Registro.
Según ROCA SASTRE, el fundamento del principio de rogación o instancia radica en la consideración de que el Registro de la Propiedad es una institución pública, pero puesta al servicio e interés inmediato de los particulares.
La petición de inscripción puede ser expresa o tácita.
Es expresa cuando la declaración de voluntad, solicitando al Registrador la práctica del asiento, se realiza verbalmente o por escrito (público o privado).
Es tácita cuando la petición de inscripción se deduce de actos concluyentes del interesado.
Según el art. 6 LH, “la inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente:
- Por el que adquiera el derecho
- Por el que lo transmita
- Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir
- Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos”.
EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN. Concepto y finalidad.
Presentado un título formal en el Registro y solicitada su inscripción, una vez tomada razón del documento en el folio-registro de entrada, el Registrador extenderá, en el Libro Diario de operaciones y en el momento de presentarse el título, un breve asiento de su contenido (art. 248 LH). Es el llamado asiento de presentación.
El asiento de presentación es un asiento preliminar, preparatorio o transitorio, que permite la extensión de otros asientos en los libros de inscripciones y que está sujeto a caducidad.
La finalidad del asiento de presentación es proclamar oficialmente el momento de acceso del título al Registro.
Por ello, el art. 249 LH dispone que los asientos del Diario se extenderán por el orden con que se hayan presentado los títulos y manda que se haga constar en dichos asientos, entre otras circunstancias, la hora de presentación de cada uno de los títulos. Los demás datos que constituyen el contenido del asiento de presentación son los imprescindibles para la determinación o identificación del título presentado.
El art. 418 RH establece, respecto a la entrada o recepción de un título y la extensión del correspondiente asiento de presentación, las siguientes reglas:
La presentación física sólo podrá realizarse durante el horario de apertura al público del Registro.
Si el título se recibe por correo, se considerará presentante al remitente del documento y se practicará el asiento de presentación en el momento en que se proceda a la apertura del correo recibido en el día.
Si ha existido comunicación telemática del Notario autorizante de la escritura; de la Autoridad judicial, de sus resoluciones; y de la Administración, de los documentos que haya expedido, se asentarán en el Diario de acuerdo con la regla general, a excepción de los que se reciban fuera de las horas de oficina, que se asentarán el día hábil siguiente. El asiento de presentación que se extienda caducará si en el plazo de los diez días hábiles siguientes no se presenta en el Registro copia auténtica de la escritura que lo motivó.
La regla general es la extensión del asiento de presentación respecto de aquellos títulos que, prescindiendo en un principio de sus posibles defectos, puedan producir en el Registro alguna inscripción, anotación preventiva, cancelación o nota marginal.
Por esta razón, el art. 420 RH dispone que el Registrador no extenderá asiento de presentación de los siguientes documentos:
1º. Los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.
2º. Los documentos relativos a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios.
3º. Los documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna.
El Registrador tampoco extenderá el asiento de presentación solicitado cuando el título entregado o remitido no reúna los requisitos que, según el art. 249 LH, necesariamente ha de expresar dicho asiento; en cuyo caso, el Registrador “pondrá nota al pie de dicho título con indicación de las omisiones advertidas y de los medios para subsanarlas, comunicándolo a quien lo entregó o remitió en el mismo día o en el siguiente hábil”.
Si el Registrador se negare a practicar el asiento de presentación y el interesado no se conformare con la manifestación de aquél, podrá acudir en queja al Juez de Primera Instancia y, en su defecto, a la autoridad judicial de la localidad, quienes, oyendo al Registrador, resolverán lo procedente. Si la resolución dictada ordenare practicar el asiento, el Registrador incurrirá en responsabilidad disciplinaria, sin perjuicio de la responsabilidad civil a que hubiere lugar (art. 416.5 RH).
La práctica del asiento de presentación lleva consigo dos operaciones:
1ª. La extensión de una nota en el documento, en la que se hace constar el día y la hora de la presentación y el número y tomo del Diario correspondiente (art. 416. 5 RH).
2ª. La extensión de una referencia a la presentación en el folio de cada una de las fincas a que se refiera el título
El art. 422 RH aborda el problema de la colisión entre títulos presentados al mismo tiempo y propone las siguientes soluciones:
- Entregados varios títulos al mismo tiempo por una sola persona, se determinará por esta el orden de presentación.
- Si se presentaren por dos o más personas y ellas no determinaren el orden, se pondrá la misma hora a todos los títulos y se presentarán correlativamente, haciendo constar que a la misma hora se ha presentado otro u otros documentos y citando el número que se les haya dado o deba dárseles.
- Cuando los títulos presentados al mismo tiempo y relativos a una misma finca resulten contradictorios y no se manifestare por los interesados a cuál de ellas debe darse preferencia, se tomará anotación preventiva de cada uno, expresando que se hace así porque no es posible extender el asiento solicitado, hasta que, por los propios interesados o por los Tribunales, se decida a qué asiento hay que dar preferencia.
Duración del asiento de presentación.
La duración del asiento de presentación es de sesenta días hábiles, contados desde el siguiente al de su fecha (arts. 17 y 66 LH y 109 RH). Transcurrido el plazo de vigencia, el asiento de presentación caduca y se cancelará de oficio por nota marginal (art. 436 RH).
No obstante, el plazo de vigencia del asiento de presentación puede ser prorrogado en los casos previstos en el art. 432 RH. La prórroga, en su caso, se hará constar por nota al margen del asiento prorrogado (art. 432. 3º RH).
Los supuestos de prórroga son los siguientes:
1) Cuando el documento se hubiera retirado (porque tuviere defectos subsanables o por cualquier otra razón) y se aportase de nuevo dentro de los diez últimos días de vigencia del asiento de presentación, se entenderá prorrogado dicho asiento por un periodo igual al que falte para completar los diez días. Por ejemplo, si el documento prorrogado se presenta cuando faltan tres días para que el asiento de presentación caduque, éste se entenderá prorrogado por siete días más.
2) Cuando los interesados hayan interpuesto recurso gubernativo contra la calificación del Registrador, el plazo de vigencia del asiento de presentación quedará en suspenso desde el día de la interposición del recurso hasta el de su resolución definitiva.
3) Cuando se haya retirado el documento para pago de impuestos sin que se haya devuelto al interesado por la correspondiente oficina de gestión, el asiento de presentación se prorrogará hasta 180 días desde su propia fecha, siempre que se solicite por el presentante o interesado por escrito, acompañado del documento justificativo de aquella circunstancia.
4) Cuando para despechar un documento fuere necesario inscribir previamente algún otro presentado con posterioridad, el asiento de presentación del primero se prorrogará, a instancia de su presentante o interesado, hasta 30 días después de haberse despachado el documento presentado posteriormente, o hasta el día en que caduque el asiento de presentación del mismo.
5) Cuando, vigente el asiento de presentación y antes de su despecho, se presente mandamiento judicial en causa criminal ordenando al Registrador que se abstenga de practicar operaciones en virtud de títulos otorgados por el procesado, podrá prorrogarse el asiento de presentación hasta la terminación de la causa.
El art. 433 RH, después de su reforma por el RD de 12 de noviembre de 1982, admite el desistimiento, es decir, la renuncia a la solicitud de registración durante la vigencia del asiento de presentación.
Este precepto permite el desistimiento total o parcial de la solicitud de registración, aunque no podrá admitirse cuando del mismo se derive la imposibilidad de despachar otro documento presentado, salvo que la petición del desistimiento se refiera también a este y se trate del mismo interesado o, siendo distinto, lo solicite también este.
En cualquier caso, el Registrador denegará el desistimiento cuando, a su juicio, perjudique a tercero. Contra la negativa del Registrador podrá interponerse recurso gubernativo.
Si se acepta el desistimiento, se cancelará el asiento o asientos de presentación afectados por el mismo, por medio de nota marginal.
Efectos del asiento de presentación
El asiento de presentación produce un doble efecto:
a) Determina el orden en que el Registrador debe inscribir los documentos aportados al Registro. Este efecto tiene, sin embargo, una excepción: el caso en que, para despachar un documento, fuese necesario inscribir previamente otro presentado con posterioridad; entonces se procederá por un orden inverso al de la presentación.
b) Determina el comienzo de la eficacia de la inscripción.
Según el art. 24 LH, “se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que esta deba producir, la fecha del asiento de presentación, que deberá constar en la inscripción misma”, y conforme al art. 25 LH “para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos”.
El orden cronológico del despacho de los documentos y el orden cronológico de las fechas de las inscripciones dan lugar al llamado principio de prioridad, que veremos más adelante.
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Enviado el Lunes, 10 noviembre a las 03:11:20 por antonio |
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