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LECCIÓN 7.- TIPOS DE INTERÉS DE LOS PRESTAMOS HIPOTECARIOS |
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 LECCIÓN 7.- TIPOS DE INTERÉS DE LOS PRESTAMOS HIPOTECARIOS.
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LECCIÓN 7.- TIPOS DE INTERÉS DE LOS PRESTAMOS HIPOTECARIOS
INTERÉS FIJO.
Es el mismo tanto por ciento de interés del principio al final del préstamo. Suele ser más elevado que el interés variable, ya que existe un riesgo mayor para la entidad financiera. En cuanto a tipos aplicables hay de todo, es conveniente visitar a nuestra entidad tradicional y a alguna más para comparar.
Las operaciones hipotecarias a interés fijo tienen un tipo más elevado que cuando es a interés variable.
INTERÉS VARIABLE.
Cuando el interés varia con el transcurso del tiempo, y se va revisando en unos plazos fijados de antemano con la entidad financiera. Se revisa en base a una referencia que nos da el interés nominal a pagar para cada período del préstamo.
Referencias para el interés variable
En los préstamos a interés variable, tanto hipotecarios como personales, cuando llegue el momento de la revisión, se tiene que obtener el nuevo interés en base a algún concepto pactado de antemano. Este concepto es lo que se conoce como referencia para la revisión. Tiene que ser una base medible, vinculada al mercado financiero, y sobre la que ninguna de las partes o actores del mercado, tenga el poder suficiente para influir sobre ella, a fin de que refleje de la manera más exacta posible el precio del dinero en cada momento
Para ello se ha confiado en la obtención de medias de tipos de interés, tanto en el mercado interbancario (EURIBOR), como en la media de contrataciones de préstamos nuevos por el sector financiero, aunque existen otras referencias menos utilizadas (precio de la Deuda Pública por ejemplo).
La referencia más conocida y usual es el EURIBOR, (el MIBOR fue sustituido el uno de enero de 1999 por el EURIBOR).
El IRPH dejó de utilizarse por las entidades bancarias hace unos quince años.
MIBOR - EURIBOR:
El MIBOR era el acrónimo de tipo de interés en el mercado interbancario de Madrid. Era y es el tipo de interés al que las entidades financieras se prestan dinero entre ellas en el mercado interbancario.
Es un precio "de mercado", que no puede ser manejado por ninguna entidad, ya que el beneficio para una de ellas supondría pérdidas para las otras, por lo que se mantiene un equilibrio entre todas.
Hay distintos tipos de EURIBOR dependiendo del plazo, desde el EURIBOR a un día al de un año.
Este último índice a un año es el más usual para los préstamos hipotecarios. Esta referencia es la que más rápidamente refleja las subidas y las bajadas en función de las distintas noticias económicas, políticas y financieras que van llegando al mercado.
Las operaciones hipotecarias actualmente suelen tener un interés variable de:
EURIBOR + 1 punto; EURIBOR + 0,99; EURIBOR + 3
Ese es el denominado tipo o índice de referencia, que es un tipo de interés oficial, que va fluctuando y variando en el tiempo, y por eso se utiliza para esa determinación del tipo de interés a cobrar por el préstamo.
Está (o debe estar) plenamente identificado en la escritura de préstamo hipotecario, siendo el más frecuente el EURIBOR a un año (que se calcula haciendo la media de los tipos aplicados en operaciones de depósito de euros por las cincuenta más activas del mercado interbancario europeo).
El Euribor (acrónimo de Euro Interbank Offered Rate), es el tipo europeo de oferta interbancaria) es un índice de referencia publicado diariamente que indica el tipo de interés promedio al que las entidades financieras se ofrecen a prestar dinero en el mercado interbancario del euro (es decir, a otros bancos).
Se calcula usando los datos de los 24 principales bancos que operan en Europa, y su valor anual es muy utilizado como referencia para los préstamos bancarios. Se trata, por tanto, de un tipo de interés de mercado y no de un tipo de interés que fije el Banco Central Europeo.
Evolución del Euribor.
El valor del Euribor a 12 meses sufrió un importante descenso a lo largo del año 2002, tomando valores bajos durante los tres años siguientes (en comparación con años anteriores).
En el último trimestre de 2005, su valor comenzó una escalada constante que a lo largo de 2006 le devolvió a valores similares a los tomados antes de dicha bajada. En junio de 2008 tuvo una de las subidas más espectaculares al subir tres décimas desde el valor del día anterior y alcanzar el valor de 5.417%.
El máximo alcanzado en el Euribor a un año fue el 2 de octubre de 2008, que llegó hasta el 5,526%.
A continuación, el Euribor comenzó a bajar progresivamente como consecuencia de un aumento del crédito y un descenso de los tipos de interés del Banco Central Europeo.
Durante el año 2015 marcó valores mínimos, llegando a 0,105% en noviembre.
En el 2016 ya empezó a alcanzar los valores negativos, en febrero de ese año fue del -0,018%
En 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 y el primer trimestre de 2022 el EURIBOR ha seguido siendo negativo, llegando hasta -0,50 %
A partir de abril de 2022 volvió a tener un valor positivo, 0,003%
Es un valor de referencia que fluctúa continuamente.
En la actualidad, noviembre 2025, su valor es de 2,22%
En las estadísticas que el BANCO DE ESPAÑA publica en su página web (www.bde.es), en el apartado “Estadísticas tipos de interés y tipos de cambio”, sobre los detalles del EURIBOR se remite a la página:
http://www.euribor.org/html/content/euribor_data.html
Se puede comprobar que durante los últimos veinte años el EURIBOR a un año, ya sea de un día concreto (dato diario), ya sea la media del mes (que es el que se utiliza para actualizar las hipotecas) nunca ha estado por encima del 5,526 % ni por debajo del -0,50%
Hay otros índices de referencia que han dejado de usarse actualmente, por diferentes causas. El más conocido es el IRPH: INDICE DE REFERENCIA PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS, antes INDICE DGTP (Dirección General del Tesoro y Política Financiera).
Este índice se calcula sobre la media aritmética mensual de los préstamos hipotecarios nuevos a más de tres años para el conjunto de bancos, eliminando los valores extremos.
El IRPH siempre ha sido un tipo de interés mucho más elevado que el Euribor.
Se han producido diversas sentencias que consideran que es un valor de referencia abusivo, por falta de transparencia.
TIPOS Y PORCENTAJES DE INTERESES.
Cuando hablamos de intereses hay que distinguir entre:
Intereses Remuneratorios: Es lo que pagamos a cambio de la entrega del capital que nos prestan.
Intereses Moratorios: Son una indemnización por no pagar a tiempo, por no cumplir las obligaciones del prestatario.
LÍMITES LEGALES PARA LA APLICACIÓN DE INTERESES EN LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS.
1.- INTERESES REMUNERATORIOS:
El principio base es la libertad contractual (autonomía de la voluntad).
No hay ningún tope legal para los intereses en los créditos bancarios.
Puede pactarse el interés que quieran las partes, de acuerdo a las circunstancias y se considera que el que negocia el préstamo tiene libertad para aceptarlo o rechazarlo.
El único límite es la usura (Ley “Azcarate” de 1908), que recogen diversas Directivas de la Unión Europea, también Normas legales de nuestro país y Resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y del Tribunal Supremo.
Pero en ningún texto legal o jurisprudencial se fija un límite numérico concreto para los intereses remuneratorios de los préstamos.
La competencia entre entidades bancarias ha hecho que los intereses de los préstamos hipotecarios oscilen actualmente entre los siguientes valores:
EURIBOR + 0,99 puntos y EURIBOR + 3,50 puntos
2.- INTERESES MORATORIOS:
En el caso de préstamos hipotecarios, debemos remitirnos a la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.
En este caso, el límite para considerar nula una cláusula es que exceda el triple del interés legal del dinero vigente al tiempo del contrato.
Desde hace años hasta la actualidad el interés legal del dinero, está establecido anualmente por el Banco de España en el 3,00 %
Por tanto, en noviembre de 2025, el triple del 3,00 % es el 9,00 %
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Enviado el Lunes, 24 noviembre a las 03:29:23 por antonio |
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