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LECCION 8.- EFICACIA DEFENSIVA DE LA INSCRIPCION. |
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 LECCION 8.- EFICACIA DEFENSIVA DE LA INSCRIPCION.
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LECCION 8.- EFICACIA DEFENSIVA DE LA INSCRIPCION.
Introducción.
Es común sistematizar los distintos efectos de la eficacia de la inscripción en dos grupos: los que implican una protección del titular inscrito y los que implican una protección del tercero que confía en la veracidad de lo que publica el Registro. No hay acuerdo, en cambio, en la terminología empleada, ni en los efectos concretos que se estudian dentro del primer grupo, ni en su sistematización; en cuanto a los estudiados en el segundo grupo, la doctrina es más uniforme.
Así, LACRUZ habla de eficacia defensiva de la inscripción frente a la eficacia ofensiva. ROCA SASTRE, de principio de legitimación y de principio de fe pública registral, terminología que sigue GARCIA GARCÍA.
PEÑA, de eficacia legitimadora y de protección del tercer hipotecario.
El llamado principio de legitimación está recogido en el artículo 38 LH: se presume que los derechos reales inscritos existen en la forma determinada por el asiento respectivo. Parece lógico decir que esta norma establece una presunción, la de exactitud, de la que deriva un principio, el de legitimación, según el cual el titular inscrito está legitimado para ejercer ese derecho con sólo presentar la certificación registral. La doctrina habla indistintamente de legitimación registral o presunción de exactitud.
La protección del Registro a favor del titular inscrito no se limita a facilitar la prueba de la titularidad del derecho para poder ejercitarlo, judicial o extrajudicialmente, sino que, en determinados supuestos, le permite acudir, para defenderlo, a unos procedimientos judiciales mucho más rápidos que los ordinarios: la tercería registral (art. 38,3o LH) y el procedimiento de! artículo 41 LH. A demás, cuando se dirija una acción real contra el titular inscrito, contradictoria con su asiento, al demandante se le impone la carga de pedir la cancelación de éste. También, como efecto de este principio, distinto de los anteriores, se estudian las presunciones posesorias que el artículo 35 LH establece a favor del titular inscrito. Hay un consenso en la doctrina en englobar los efectos anteriores dentro de la legitimación registral o eficacia defensiva de la inscripción, pero no en su sistematización, ni en la enumeración de otros efectos de la eficacia legitimadora.
LA PRESUNCIÓN DE EXACTITUD
Ámbito de la presunción.
Según el artículo 38 LH, se presume que el derecho pertenece al titular en la forma determinada por el asiento. La forma es lo que los artículos 9 LH y 56.1 RH llaman extensión cuando dicen que al inscribir el derecho se ha de referir la extensión.
Es decir, se refiere, por un lado, a la naturaleza del derecho; por otro, a las circunstancias que limiten las facultades, condiciones suspensivas, resolutorias u otras con trascendencia real.
¿Se extiende la presunción a los datos físicos o descriptivos de la finca? Para las fincas coordinadas con el Catastro, la norma novena del Real Decreto de 3 de mayo de 1980 extiende la presunción de exactitud a los datos descriptivos. PEÑA entiende que tal presunción se puede deducir de lo dispuesto en el artículo 53.2 de la Ley de 30 de diciembre de 1996 cuando se haga constar en el asiento de inscripción la referencia catastral, lo cual es discutible. Para las no incluidas en los supuestos anteriores la jurisprudencia y gran parte de la doctrina entienden aplicable la presunción a los datos físicos, al menos los de cabida y linderos. Se ha fundamentado en que el artículo 38 LH extiende la presunción a la forma de existencia del derecho y los datos físicos determinan esta forma.
Aunque la forma de descripción del Registro en la finca es tan imprecisa que pudiera aplicarse a diferentes entidades regístrales con lo que la presunción pierde su valor. Hay afirmaciones de sentencias que niegan que la presunción se extienda a los datos físicos, pero son afirmaciones que niegan no el principio de legitimación, sino de fe pública registral o que no suponen la ratio decidenci, por lo que hay que relativizar su valor.
En los supuestos del Decreto de 1980 y en los del artículo 53.7 de la Ley de 1996 (inmatriculación con aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en términos coincidentes con la descripción del título) no en los casos en que simplemente se hace constar en el asiento la referencia catastral, hay una razón para extender la presunción de exactitud a los datos físicos: se ha constatado que la descripción registral coincide con la catastral y ésta se ha realizado por medios que aseguran su fidelidad.
Pero en los demás casos, ¿en qué fundamentos la extensión de la presunción de legitimación a los datos físicos? Quizás en que cuando se inmatricula la finca se da publicidad de forma que los colindantes pueden oponerse a la descripción de la finca como consta en la inmatriculación.
Pero es discutible que la publicidad prevista para la inmatriculación por título público de adquisición sea suficiente para justificar la presunción de exactitud de los datos físico, ya que consiste en la publicación de edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento y no se puede imponer a los propietarios la carga de estar consultándolo constantemente para enterarse de cuándo se inmatricula una finca colindante y asegurarse de que la descripción del título inmatriculador no le perjudica.
En cambio, la publicidad prevista en la inmatriculación mediante expediente de dominio pare justificar la presunción de exactitud de los datos descriptivos de la finca: si son incorrectos, los colindantes podían haberse personado en el expediente y haber presentado sus alegaciones.
Pero aunque se notificase personalmente a los colindantes la inmatriculación, se podía seguir cuestionando la extensión de la presunción de exactitud a la descripción física de la finca: podría pensarse que también resulta excesivo imponerles la carga de personarse en el procedimiento sin conocer la descripción de la finca del título inmatriculador, pues sí consideran que ésta es correcta no tendrían que personarse. Si al recibir la notificación los colindantes reciben la descripción de la finca propuesta en el título inmatriculador, no habría razón alguna para negar la extensión de la presunción de exactitud a lo datos descriptivos de la finca.
De toda formas, esto justificaría la presunción de legitimación frente a los colindantes, ¿pero frente a otros, como la Administración o los que sufren el derecho de retracto en los ejemplos que hemos visto? En los casos en que no hay razón especial para extender la presunción de exactitud a los datos físicos, la descripción registral de la finca tiene cierto valor probatorio, pero no como una presunción que se ha de destruir, sino como una prueba indiciaria en la que se pueda apoyar el Juez en atención a las circunstancias del caso concreto.
Valor de la presunción
Es una presunción iuris tantum, pues las presunciones pueden destruirse por la prueba en contrario, excepto en los casos que la ley lo prohíba expresamente y, en este caso, no lo prohíbe. Se le aplica, hasta la entrada en vigor de la LEC de 2000, el artículo 1250 de Código civil y, después, el artículo 385.1 de la LEC de 2000, según los cuales las presunciones que la ley establece dispensa de la prueba del hecho presunto a los favorecidos por ellas.
Prueba de la titularidad registral que fundamenta la presunción
El titular podrá hacer valer la presunción con tan solo acreditar su carácter de tal mediante la correspondiente certificación del Registro (sin embargo, para el procedimiento del artículo 41 LH se exige también la presentación del título)
Impugnación de la presunción
Probando por cualquier medio que le derecho no es del titular inscrito o no existe tal como figura inscrito se impugna la presunción. También se puede impugnar atacando la validez del asiento registral, por ejemplo, por haberse asentado en virtud de un documento privado: la presunción queda desvirtuada, aunque la realidad coincida con el Registro.
Carga de impugnar el asiento
Quien al ejercitar una acción contradictoria con el asiento, mantenga una realidad distinta a la que refleja la inscripción, tiene la carga de pedir la nulidad o cancelación de la inscripción existente (art. 38.2 LH). Si no lo pide, el demandado puede alegar una excepción perentoria.
El TS ha entendido que no la puede apreciar el juez de oficio, pues ha rechazado recursos de casación fundados en la inobservancia del artículo 38.2 porque el demandado no había opuesto la excepción.
Son acciones contradictorias con el asiento la reivindicatoria, la declarativa de dominio, la negatoria, la de declaración de ineficacia de los negocios jurídicos cuando lleva consigo la cancelación de la inscripción.
El artículo 38.2 LH no exige la impugnación de la inscripción cuando la acción sea compatible con el asiento registral, es decir, que la estimación de la acción no implique la cancelación del asiento, sino la práctica de un nuevo asiento.
Así, cuando se ejercita una acción de retracto convencional o legal, confesoria, de deslinde, de tercería de dominio en que el tercerista no ha inscrito en su adquisición del ejecutado, se demanda el cumplimiento del compromiso de aportación de un inmueble, o se exige la efectividad de la adquisición derivada de la accesión.
Según el TS la aplicación del artículo 38.2 sólo obliga al demandante, pero no al demandado si actúa vía excepción. La razón de no exigir este requisito al demandado que se opone, cuando se exige al que reconviene, es formalista y así lo entiende la STS de 5 de mayo de 1987 que también entiende que lo es la exigencia del artículo 32.8, por lo que no se habría de rechazar la demanda o la excepción cuando falta la petición de la cancelación de los asientos contradictorios, sino permitir pedir la cancelación en trámite de ejecución de sentencia.
El artículo 38.2 LH parece demasiado radical porque se dan casos de reclamaciones justificadas en el fondo que perecen por haber descuidado el letrado demandante el cumplimiento de este requisito formal. Como dice la sentencia de 9 de diciembre de 1981, la finalidad del artículo 38.2 LH no es la de imponer una formalidad condicionante... de las pretensiones sustantivas... sino el mantener una perfecta concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral...
Por lo que el TS entiende, razonablemente, que para cumplir el requisito del artículo 38.2 basta con que el titular registral aparezca como demandado, pues la petición de la cancelación, al ser una consecuencia necesaria del juicio, está implícita en la demanda y si no hubiera terceros interesados, puede pedirse la rectificación del Registro en trámite de ejecución de sentencia.
LA TERCERÍA REGISTRAL.
La LH prevé expresamente el sobreseimiento de los procedimientos de apremio cuando el titular inscrito no es el deudor y presenta la certificación registral: es la llamada tercería registral.
El artículo 38.3 no se limita a aplicar a un caso concreto la legitimación procesal basada en la inscripción del derecho para ejercitar una acción correspondiente a su titular, una tercería de dominio en este caso. Si sólo fuera esto, una vez presentada la certificación se iniciarían los trámites de la tercería de dominio y, según su resultado, continuaría o no el procedimiento de apremio.
Pero el artículo 38.3 va más allá: ordena el sobreseimiento del apremio con la sola presentación de la certificación registral, sin la necesidad de desarrollarse ningún procedimiento de tercería. Y se impone al acreedor ejecutante la carga de acudir a un declarativo si piensa que el deudor es el verdadero propietario del bien embargado.
LAS PRESUNCIONES POSESORIAS.
1) Las presunciones posesorias y el Registro.
La presunción del artículo 38 LH como verdadera presunción de un hecho, o como atribución de los efectos jurídicos posesorios al titular inscrito.
Aunque al Registro no accede el llamado derecho real de posesión, éste tiene su reflejo registral a través de las presunciones posesorias, que establecen los artículo 38 y 35 LH a favor del titular registral: El primero presume que quien tiene inscrito un derecho real sobre bien inmueble lo posee, y el segundo concreta que esta presunción de la posesión es a efectos de la usucapión.
Como precisa LACRUZ, se han de tratar derechos reales que comporten posesión. Tanto la doctrina como la jurisprudencia están de acuerdo en que es una presunción iuris tantum y que, por tanto, cabe prueba en contrario.
Parece bastante correcto entender que la ley presume en el titular registral la posesión como hecho y, por tanto, le concede las facultades jurídicas que la ley atribuye al poseedor, y esto último, no lo primero, es comúnmente aceptado. Pero no hay inconveniente en afirmar que si se le atribuye es porque la ley presume que tiene el dominio fáctico de la finca.
Si entendemos la presunción posesoria del artículo 38 como presunción del hecho de la posesión su eficacia es muy limitada, pues se destruye fácilmente por la posesión actual del otro.
Pero quizás su eficacia no sea tan limitada, pues la posesión actual impide el juego de la presunción sólo desde el momento desde éste consiga probar que posee, pero no para el período anterior. Es decir, el titular registral, que como poseedor tiene derecho a los frutos, dejará de tenerlo sólo a partir del momento en que otro demuestre su posesión fáctica. Como dice LACRUZ, esta presunción que interviene en la prueba del hecho no tiene gran trascendencia actual, pero sí pretérita: en cuanto a la demostración de haber estado poseyendo.
ROCA SASTRE opina que le artículo 38 LH que dicho titular sea tratado como poseedor, sin presumir el hecho de la posesión. Por lo que, aunque hubiera un poseedor actual que demostrara su posesión, no quedaría desvirtuada la presunción posesoria del artículo 38 LH que atribuiría la condición de poseedor a quien no lo es en realidad, según ha quedado demostrado.
Entendida así la presunción, supone la asignación de los efectos jurídicos de poseedor al titular inscrito, que sólo cesarán cuando se demuestre que el Registro es inexacto en cuanto a la titularidad del dominio o derecho real inscrito, no en cuanto se demuestre que no posee de hecho. O, dicho de otro modo, se trata de una presunción iuris et de iure ya que no admite prueba en contra y sólo cesará de producir efectos cuando falle su fundamento, la validez del asiento.
No obstante, las presunciones pueden destruirse por la prueba en contrario, excepto en los casos en que la ley lo prohíba expresamente, y como en este caso no lo prohíbe, la presunción del artículo 38 LH no puede tener el alcance que le atribuye ROCA SASTRE.
La utilidad de la presunción de posesión es que se pueda atribuir al titular inscrito las facultades que el ordenamiento jurídico concede al poseedor.
Habrá que ver hasta qué punto la presunción del artículo LH, entendida como verdadera presunción de la posesión, puede ayudar a que el titular inscrito ejercite las facultades que el ordenamiento jurídico confiere al poseedor. Las facultades que tiene el poseedor son, principalmente, la tutela interdictal y la usucapión. Aparte de la tutela interdictal, el artículo 1564 CC concede al que llama poseedor real en concepto de dueño usufructuario o cualquier otro título la acción de desahucio para recuperar la posesión inmediata de quien la tiene sin pagar y sin ningún título.
La presunción posesoria y la legitimación activa interdictal.
Quien interpone un interdicto de recuperar la posesión tiene que demostrar que antes era poseedor. En principio, la presunción del artículo 38 LH podría servir para esta finalidad, pero se puede objetar que, al poseer la cosa el demandado, queda desvirtuada la presunción.
Esta objeción no es suficiente porque la posesión actual de demandado impide el juego de la presunción sólo desde el momento en que éste consiga probar que posee, pero no para el período anterior.
Es decir, si el poseedor actual no logra probar su posesión durante un tiempo superior al año en que prescribe la acción interdictal, el titular inscrito puede alegar la presunción para demostrar que había tenido la posesión de la cosa y que, por tanto, está legitimado para interponer los interdictos.
Pero aunque consideremos que esté legitimado, la presunción no le ayuda a ganar el interdicto porque tendrá que probar, además, el acto de despojo del poseedor actual.
Aun admitiendo que al amparo del artículo 38 LH se pudiera interponer el interdicto, la naturaleza de la prueba no puede ser suplida por la presunción.
Con la LEC del año 2000 se suprimió el procedimiento especial interdictal y envía al poseedor, para defender su posesión, al juicio verbal (art. 250.4), que no contiene ninguna norma especial al respecto, se puede mantener, en cambio, que la legitimación registral le ayudará a ganar el interdicto siempre que el poseedor actual no logre demostrar que tiene un título para poseer o que tiene una posesión por un plazo superior al de ejercicio de la acción interdictal.
Presunción posesoria y legitimación para el juicio de desahucio.
El TS, en varias sentencias, ha afirmado que cuando el actor tiene inscrito su derecho en el Registro hay que reputarle poseedor a los efectos de interponer el desahucio. Si entendiéramos que el legitimado para interponer el desahucio es el que posee en concepto de titular de un derecho real, la presunción del artículo 38 LH serviría para fundamentar la legitimación activa.
Ahora bien, la cuestión no se mueve en el terreno de los hechos, sino en quien tiene título para poseer la finca, el ejercicio de la acción de desahucio no se ve facilitado por la presunción posesoria, sino por la presunción de que el titular inscrito tiene el derecho y, por tanto, título para poseer.
Si entendemos que el fundamento de la acción de desahucio es la posesión del demandante, también nos encontramos con el problema de que la presunción ha sido destruida por la posesión actual del demandado.
El problema se resuelve entendiendo que la posesión actual del demandado sólo destruye la presunción a partir del momento en que se pruebe su posesión, y mientras no pruebe que ha poseído la cosa durante el tiempo preciso para la prescripción de la acción, la presunción posesoria del titular inscrito es apta para fundamentar el ejercicio de la acción.
El TS ha resuelto el problema a través de diversos argumentos, en el sentido de que la presunción del citado precepto de la LH se refiere no es la de la posesión material, ya que si el titular se hallase en esa posesión no necesitaba acudir a la acción de desahucio para reclamarla: dicha sentencia no parece que verse sobre el problema tal como lo hemos planteado, porque la posesión del demandado no era una posesión en concepto de dueño y, por tanto, no podía destruir la presunción posesoria en concepto de dueño del titular registral, pues ambas son compatibles.
La presunción posesoria para la usucapión.
El artículo 35 LH presume en el titular inscrito que se dan las condiciones para usucapir. Aquí ROCA SASTRE mantiene que este precepto establece una verdadera presunción de que el titular registral posee de hecho.
Expone LACRUZ que en la jurisprudencia hay una serie de casos en que el que ha sido titular registral durante los últimos diez, treinta o más años intenta reivindicar la finca de quien viene poseyéndola, alegando que la ha ganado por usucapión.
El TS mira con desconfianza las alegaciones del titular y aprovecha la ocasión para recordar que la usucapión secundum tabulas no es exclusivamente tabular, sino que requiere la posesión efectiva. A continuación examinan la prueba del demandado (la del demandante también si no se ha limitado a presentar la certificación registral) y determina quién ha demostrado ser poseedor.
A veces el TS entiende que el valor presuntivo de la posesión del titular registral se halla contradicho por los hechos. Así, se rebaja el valor de la presunción registral, insistiendo que la posesión no se tiene acreditada en virtud de la mera inscripción.
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Enviado el Lunes, 24 noviembre a las 03:33:43 por antonio |
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